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이름:김선철

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2021년 11월 <마법의 재건축 투자>

김선철

건국대학교에서 부동산학 석사학위, 한성대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. SK건설에서 20년간 재개발·재건축사업 수주기획 및 마케팅 업무를 담당했다. 한국자산신탁 도시재생사업본부 본부장을 거쳐 현재 무궁화신탁 도시재생사업부문 부대표로 재직 중이다. 무궁화신탁 도시재생사업부문은 부동산금융을 기반으로 하는 개발사업 전문 컨설팅그룹으로, ‘고객행복’을 목표로 도시재생을 통한 새로운 가치창출 전문 컨설턴트들로 구성되어 있다. 저자는 한국개발연구원(KDI)의 경제자문위원, 한국토지주택공사(LH)의 경영자문위원을 맡고 있다. 사단법인 한국부동산산업학회의 부동산신탁위원회 위원장을 맡고 있으며 2014년부터 명지대학교 부동산대학원 교수를 겸임하면서 ‘부동산입지론’ ‘자산관리개발론’ ‘부동산신탁론’을 강의하고 있다. 저서로는 『앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라』 『재개발 분양자격의 정석』이 있다.

이메일: sksckim7708@nate.com
블로그 ‘김선철의 다른 생각’: blog.naver.com/skrlaqkrtk  

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저자의 말

<대한민국 재개발 분양자격의 정석> - 2021년 3월  더보기

도시는 혜성과의 충돌이나 상상을 초월하는 기후와 환경 변화에 의해서가 아니고서는 지속적으로 발전해 왔다. 그러나 지금은 경제성장 둔화에 따른 경기침체, 인구감소, 급격한 고령화 등 다양한 요인으로 인하여 장담할 수 없게 되었다. 우리나라 주거형태의 과반수가 넘는 공동주택인 아파트로 인하여 도시의 사막화 또한 가속화 되어가고 있다. 이제는 우리 생활의 터전을 지키고 삶의 질을 향상시키기 위해 도시재생을 최우선 정책으로 추진할 수밖에 없는 시대가 되었다. 도시재생은 도시계획을 기준으로 도시커뮤니티 유지 및 활성화의 과정적 활동으로써 이해관계자간의 합리적인 협의 과정 등 관계형성을 중시하며, 기존 거주자의 지속적인 생활여건 확보의 물리적인 측면, 사회·문화적 기능회복의 사회적 측면, 그리고 도시경제 회복의 경제적 측면을 동시에 고려하는 통합적 접근방식으로 추진되어야 한다. 우리나라 대부분의 도시계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」에 근거하여 시행되며, 국토계획법에 따라 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 도시·주거환경정비기본계획이 수립되어 정비사업, 도시재생사업 등이 추진된다. 그러나 도시재생사업의 주체이고 중심인 소유자들은 일반적으로 절차법이라고 표현하는 도시재생의 추진절차에 대해서 잘 알지 못하는 것이 현실이다. 특히 소유자들이 가장 민감한 분양권의 유무에 대한 판단의 거의 불가능하다. 이를 악용해 공인되거나 허가 받지 않은 정비사업 브로커들이 활개를 치며, 정확한 내용 고지나 설명 없이 막무가내로 단계별 사업추진 동의서만을 징구하려고 하는 현상이 2002년 도시정비법 제정 이전부터 발생하여 지금까지 사리지지 않고 있다. 특히, 2018년 시행된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)’을 기반으로 정부의 적극적인 지원 아래 소규모주택 정비사업이 활성화 되자, 경험이 부족한 관련업무의 중·소 업체들이 참여하면서 권리산정기준에 대한 부정확한 해석과 설명으로 분양권과 청산에 대한 권리분쟁이 날이 갈수록 증가하는 추세이다. 모든 것이 손 안의 스마트폰으로 해결되는 시대이지만, 부동산 투자나 자산관리만큼은 그렇지 못하다. 소유자나 투자자들은 스스로의 자산을 지키기고 이익을 확보하기 위해서라도 최소한의 관련지식을 쌓아야 한다. 왜냐하면, 부동산 투자는 경험이 중요하지만, 경험의 근간은 관련지식이 뒷받침이 되어야 하기 때문이다. 분양권 부여 여부와 청산에 관한 권리산정기준의 법적 권리분석은 도시재생사업을 통한 부동산가치 결정의 핵심사항이며, 도시재생사업관련 투자의 기본이다. 그러나 관련법령이나 조례를 찾아 분석하고, 체계적으로 정리하여 실제 프로젝트에 적용하기까지는 많은 시간과 노력이 필요하다. 현실적으로 어려움이 많다. 이에 이 책이 기존 부동산 소유자들과 투자자들의 관련 수고를 덜어줄 것이라고 확신한다. 도시재생과 관련한 모든 부동산 소유자들과 투자자들이 부동산, 금융, 주식 중 가장 안정적인 부의 축적 방법인 부동산의 자산관리와 개발, 그리고 투자를 통해 경제적 자유로움에 도달하기를 기원하다. 2021. 2 무궁화신탁 도시재생사업부문 부대표 명지대학교 부동산대학원 겸임교수 KDI한구개발연구원 경제자문위원 김 선 철

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