올해도 지난 2월 3일, 6월 10일 도시저비법이 개정되었으며 소규모주택정비법령도 개정을 기다리고 있습니다.
추진위원회, 조합 등 관계자들이 온라인에서 관련 법령을 찾고 위임 조항을 찾아가며 법령을 숙지하는 데 어려움을 겪고 있어 법무사법인 기린에서는 최신 법령 개정사항이 종합적으로 모두 담긴 "2022 재건축 재개발 법령집"을 발간하게 되었습니다.
크게 9개 영역으로 나뉘어 있으며, 도시정비법/시행령/규칙 3단 대비표, 서울시 도시정비조례 및 조례 시행 규칙, 도시재정비법/시행령/규칙 3단 대비표, 소규모주택정비법/시행령/규칙 3단 대비표, 재건축초과이익환수법/시행령/규칙 3단 대비표가 주요 내용입니다.
여기에 실무자들에게 꼭 필요하지만 온라인이나 기존 책들에서 찾기 어려운 운영 규정, 표준 정관, 서울시 공공지원 관련 규정을 모두 담았습니다.
모쪼록 사업 관계자 등 독자들에게 많은 도움이 되면 좋겠습니다.
작년 10월 필자는 뜻있는 분들과 수도권 재건축·재개발조합 연합회(이하 “수재연”)란 단체에 참여하여, 정비사업장의 산재한 문제점과 그 해결책을 연구, 제시해 오고 있다. 조합들의 고민은 법률적인 문제 외에도 정비사업비 절감이 주류를 이루고 있다.
재건축·재개발 추진준비위원들과 상담 과정에서, 궁금한 점을 바로 찾아볼 수 있는 실무사전의 기본서가 필요함을 느꼈다. 그래서 20년 넘게 이 분야에 종사하면서 수집해 온 자료를 일일히 다시 리뷰하였고, 뜻을 함께 하는 안중근 조합장과 함께 이 책을 구상하게 되었다.
수도권 뿐만 아니라, 다른 시·도의 재건축·재개발조합(추진위) 관계자들도 사용할 수 있도록 사업진행 절차에 따라 볼 수 있도록, 책 이름도 “2023 재건축·재개발 실무사전”으로 하였다.
특히, 이 책은 이론서가 아닌 실무서로 조합원들의 부담금을 줄였으면 하는 바램에서 썼다.
따라서 최근에 제기된 문제점을 정리하면서, 재건축·재개발사업에서 상대적으로 소외되었던 부담금이나 무상양도(귀속), 기부채납 등을 절감할 수 있는 내용도 포함시키려 노력했다.
빠른 사업추진도 필요하지만, 불필요한 분쟁과 부담금을 줄이는 작업도 중요해 사례들과 판례도 곁들여 이해하기 쉽도록 설명했다.
이제 재건축·재개발 사업을 시작하려는 분들과 이미 사업의 항해를 시작한 사업 관계자들 모두가 궁금한 사항을 바로 찾고 해결할 수 있는 친절한 안내서로서 도움이 되었으면 좋겠다.
독자 여러분들에게 건투를 빈다. - 서문
노후계획도시정비법을 보면 볼수록 “역사는 되풀이 된다.”는 말이 생각난다.
도시재개발법상 재개발사업과 주택건설촉진법의 재건축사업이 통합되어, 2002. 12.30 도시정비법 공포되었다.
2002.10월 서울특별시는 전격적으로 시범 뉴타운사업을 발표하면서, 재개발사업의 새로운 변혁을 예고했다.
도시정비법보다 더 넓은 재개발사업을 기치로 한 뉴타운사업은 당초 강남·북 균형발전이 목적이었지만, 이후 조례를 법제화하면서 전국으로 대상이 확대되었다. 새롭게 제정된 「도시재정비촉진을 위한 특별법」상 재정비촉진사업과 서울특별시 조례상 뉴타운사업은 재정비촉진사업으로 의제, 통합되었다.
이렇게 도시정비법상 재건축·재개발사업과 50만㎡ 이상을 대상으로 한 특별법상 광역 재개발사업이 병행하게 되었다.
이러던 차에 지난 대선공약에서 1기 신도시개발을 위한 공약이 출현했다.
그 후 2기 신도시가 포함되더니 택지개발사업으로 축조된 100만㎡ 노후계획도시, 지방거점도시까지 확대된 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」이 제정, 시행되었다.
그렇다.
2003년이 광역재개발사업을 위한 시간이었다면, 2024년은 광역재건축사업의 시대가 도래한 것이다.
이 법은 활성화되면 될수록 개정을 거듭할 것이다.
이를 대비해서 필자는 조문별 형식으로 편제하여 즉시 추가할 수 있도록 만들었으며, 유사규정과 관련규정을 게재해 도시정비법과 비교할 수 있도록 연계성을 강조하였다.
아쉬운 부분에 대해서는 이제 시작이고 자료가 많지 않아서 추후 보강해 나갈 것을 약속한다. 이 책에 국토부나 성남시 등 보도자료가 많이 첨부된 것도 이 때문이다.
이 나이까지 글을 쓸 수 있어 행복하며, 우리 회원 여러분들과 독자 여러분께 머리 숙여 감사드린다.
2024년 5월
역삼동 사무실에서
이 책은 서울특별시, 대전, 부산, 인천, 광주, 대구, 울산광역시, 경기도 및 수원시의 재개발사업(뉴타운사업 포함) 분양대상자 분석서로, 조합설립인가, 사업시행계획 및 관리처분계획인가 담당공무원 또는 조합(추진위원회) 관계자들이 쉽게 펴볼 수 있는 요약서다.
필자가 재개발·재건축사업에 뛰어든 지 벌써 20년이 훌쩍 넘었다.
사실 재개발사업에서 분양대상자 여부를 묻는 독자들에게 쉽게 설명이 어려웠다. 도시정비조례 상 예외가 많아 법리적 설명이 불가능했기 때문이었다.
이 사이에 도시재정비법이 만들어지며, 뉴타운사업(재정비촉진사업)이 출현하면서 더 혼란스러웠다.
필자는 2011.3.30 “재개발·재건축사업에서 알려지지 않은 18가지 비법(이하 ”18가지 비법“)이란 책을 출간하여, 서울특별시 재개발사업의 분양자격을 정리하였다. 2014년엔 “서울특별시 도시정비조례 조문해설”에선 전반적인 도시정비조례 해설도 썼다.
그동안 서울특별시 등에서 1년에 서너 차례 조례가 개정되고 정비구역등이 해제되었다. 해제지역의 대체사업을 위해 도시정비법에서 소규모주택정비법이 독립되었다.
최근엔 공공재개발·재건축사업이 시장의 화두로 떠올랐다.
지난 2월 4일 이후 매입한 부동산의 경우 현금청산의 우려가 높은 상태에서, 이제라도 대한민국을 대상으로 법적근거에 따른 부동산 투자 분석, 요약서가 필요하다는 생각을 했다.
2011년에 쓴 ‘18가지 비법’은 이 책의 주춧돌이다.
정확히 30여 차례 이상 개정을 거친 지금, 서울특별시를 살펴서 다른 지역을 비교, 설명할 수 있도록 하였다.
이 책은 서울특별시 도시정비조례와 소규모주택정비조례를 먼저 설명하고, 대전·부산·인천·광주·대구·울산시·경기도·수원시 순으로 배열하였다.
독자 여러분들은 먼저 서울특별시 도시정비조례에서 기간별 분양자격 요건을 이해한 뒤에, 자신의 지역을 비교하면 이해가 빠를 것이다.
과학적으로 분석된 자료에 따라야 모두 리스크를 피할 수 있다.
부디 모든 사람들이 성공하기를 기원한다.
2021. 2
도시개발신문 대표
법무사법인 기린(麒麟) 대표
전 연 규 씀
재개발사업과 함께 모아타운의 시대가 열렸다. 지난 23년 9월 26일 주택공급활성화 방안에서도 소규모정비사업 사업성 개선을 발표하는 등 그 미래는 밝다고 하겠다.
서울시를 비롯한 수도권 및 다른 시도에서도 소규모주택정비 관리계획 수립을 위해 움직이기 시작했다.
이 책은 실무와 법률을 조화롭게 다루고 있다.
최근 강남구 재건축드림팀지원TF 자문위원으로서 강남구 삼성동, 개포4동 모아타운 설명회 참여 강의 및 Q&A 진행을 하였고 일원 대청마을 모아타운의 실무상 문제점과 법령과의 괴리사항을 해소하려고 이 책을 썼다.
법률에 터잡은 모아타운은 재건축, 재개발 사업과 함께 기성시가지 정비 기능 역할을 톡톡히 할 것으로 기대된다.
이 책이 사업을 추진하는 실무자들이나 조합관계자, 현명한 투자자들 모두에게 도움이 될 것으로 믿는다.
2023년 11월 30일
올 초부터 9월까지 재건축·재개발, 모아주택(가로주택정비사업, 소규모재건축·재개발 포함) 관련, 강의한 내용을 더 많은 사람들에게 알리려고 이 책을 쓰게 되었다.
제1장에서는 도시정비법상 재건축, 재개발사업, 국토부, 서울시가 추진한 공공재개발(재건축), 신속통합기획 재개발(재건축), 모아타운사업의 권리산정기준일, 건축제한, 행위제한 등을 분석하여 그 차이점을 정리했다.
제2장엔 각 사업의 구성원인 조합원 자격 및 투기과열지구 내 그 지위승계 제한 및 예외규정을 연혁 별로 분석하였다.
또한, 투기과열지구 해제 이후에도 조합원 지위승계 제한과 분양신청 제한의 영향을 받게 된다는 점을 강조하고 싶었다.
제3장은 어렵게 조합원 지위를 취득하였거나 그 지위를 승계받았어도 누가 적격의 분양신청자인지를 사업별로 적시했다.
제1장 내지 제3장의 과정을 거친 소유자들은 제4장의 분양신청 제한과 재당첨제한의 관문을 넘어야 마지막 제5장으로 진입할 수 있다.
이 책의 핵심은 제4장 분양신청 제한(재당첨제한)이다.
서울 외곽의 일반분양을 받았다는 이유로 수십 년 전 보유한 강남4구 아파트받지 못하고 현금청산 된다면 얼마나 황당하겠는가.
제5장에선 주택공급 세부기준에 따른 재건축, 재개발사업과 모아타운을 비교하였으며, 조정대상지역과 과밀억제권역을 구분하여 공급의 차이점을 표시했다.
이 책의 부록에서는 분양신청 제한과 관리처분계획 기준의 기초 자료인 투기과열지구 지정, 해제 및 조정대상지역 지정, 해제일람표를 첨부하였다.
“2023 재건축, 재개발 실무사전, 재건축과 상가 이게 답이다(개정판)”에 이어 올해만 세 번째 출간한 책이다.
투자나 공부도 언제나 그렇듯이 여러분들이 선택할 뿐이다.
늘 행복하시길 빈다.
2023. 10
선릉역 법무사법인 기린(麒麟)사무실에서
저는 재건축, 재개발을 처음부터 끝까지 체험한 1세대 법무사입니다. 법무사로 첫발을 들였던 1999년 2월은, 재건축사업이 주택건설촉진법에 도입된 초창기여서 1세대라고 표현했습니다
현재는 법무사연수원에서 새내기 법무사들에게 재건축, 재개발을 강의하고 있습니다.
이 책의 프레임은 실제 사례 및 서울시, 국토부의 유권해석이 골격입니다. 부동산대책이란 이름으로 정비사업이 재단되는 현상 속에서, 누가 최대 이익을 보는지 바뀐 전후의 의미를 남기기 위해 이정표를 만들었습니다.
저는 3년 전부터 “재건축사업과 상가”란 과목을 강의하면서 수집한 사례와 판례등이 제도로 정착하는 것을 지켜봤습니다. 이를 기록해 뒀다가 단행본 형식으로 알리게 되었습니다.
특히 2000초부터 현재까지 저는 여러 주택단지를 통합한 재건축사업에서 상가와의 역학적 관계인 누가 힘이 더 센지를 지켜보게 되었으며,협상이 안돼서 토지분할로 떨어져 나간 상가 재건축은 어떻게 진행되는지가 주요 연구과제 였습니다.
나아가 아파트나 상가 소유자들의 아파트 공급 문제, 조합원 지위승계, 분양신청과 재당첨제한 및 관리처분계획 등이 이 책의 뼈대가 되었습니다.
재건축사업이 시행되려면 추진위원회 구성도 중요하지만, 더 중요한 것은 조합 구성입니다.
조합 구성하려면 아파트와 상가 동의가 필수적인데, 어떠한 조건으로 상가 동의를 받았는지 라는 점을 집중적으로 조명했습니다.
사업 초창기엔 주택단지 전체 과반수 동의면 추진위원회 구성이 가능해 상가동의의 필요성을 느끼지 못합니다. 상가 동의를 받지 못하면 조합인가가 어렵습니다.
하나의 주택단지도 어려운데, 준공날짜가 다른 통합 단지의 상가동의는 경험과 법률 지식이 무장되어 있지 않으면 어렵습니다.
이 책에선 이에 대해 여러 페이지를 걸쳐 할애하고 있습니다.
이 책은 4부로 구성되어 있으며,
도시정비조례에서 처음 권리산정기준일을 적용한 2010.7.15.부터 22.6.23일까지 권리산정기준일을 찾아내 연대기 형식으로 부록에 첨부했습니다.
특히 이 기준일은 공동주택, 단독주택재건축, 공공재개발, 신통기획재개발사업까지 망라하여 신축하는 아파트를 공급받는 기준일로 우리 모두에게 초미의 관심을 받고 있습니다.
이 책은 끝이 아닌 새로운 시작을 말하고 싶었습니다.
끊임없이 변화하고 있기 때문입니다.
초판 발간 후 1년이 지났다.
그동안 독자들의 개정 요청이 있었지만, 지난 5월 19일 "2023년 재건축.재개발 실무사전"을 추간하느라 손도 대지 못했던 차에 돌발변수가 발생했다.
국토교통부의 "복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안"이란 공문서가 전국 시도 지자체에 발송된 것이 뒤늦게 알려지면서 상가 소유자의 주택 공급에 변화가 생기면서 개정판을 서두르게 되었다.
국토부 공문시행일인 2022. 8. 16 이후에는 새로운 복리시설을 건설하지 않는 경우에 상가소유자에게 아파트공급이 어려운 지경이 되어 버렸다. 그래서 복리시설의 설치규모를 어떻게 조정해야 하는지에 대해 그 기준을 살펴 보았다.
상가 소유자의 주택 공급 문제는 재건축사업의 가장 큰 장애물 중 하나다. 이번 개정판에는 초판에서 크게 다루지 않았던 아파트와 상가 소유자의 주택공급 기준을 추가하였다.
부록으로 강남4구 재건축사업의 아파트와 상가 소유자의 협약서, 정관 변경에 의한 주택공급 비율 등 대비표를 추가했으니 도움이 될 것이다.
이는 실제 각 조합의 총회책자에서 확인된 자료로 양자의 투쟁사의 결과라고 해도 좋을 것이다.
독자 여러분들! 모두 부자되시길 기원한다.
