부동산 관리부터 시작해서 상가분양, 상가경매, 상가투자, 상가컨설팅과 상담, 상가교육, 상가 책 저술, 상권답사 등을 통하여 상가라는 부동산과 인연을 맺게 된지가 어느덧 20여년이 되었다.
상가중개에 대한 책을 처음 저술하게 된 계기는 나 자신의 부족함이 이유였다. 그래서 필자 자신의 체계적인 정립을 위하여 상가중개에 대한 책을 쓰게 된 것이다. 상가중개에 대한 최초의 책은 ‘혼자서도 고수되는 최원철의 상가중개실무’라는 제목으로 2012년 3월에 출판했다. 지금도 마찬가지지만 2012년에 순수하게 상가중개에 대한 책은 우리나라 시중에 없었다. 상가중개에 대하여 강의를 하시는 분이 있어서 강의교재는 있었지만 출판된 책은 없었다. 2012년에 출판된 책은 출판사가 없어지는 바람에 2013년 7월에 내용을 보완하여 ‘명품 상가중개실무’라는 제목으로 출판하였다. ‘명품상가중개실무’ 책이 지금까지 10쇄를 찍게 되었다. 만 천권이 팔린 것이다.
참으로 상가라는 부동산은 알면 알수록 어렵다는 생각이 든다. 상가투자, 상권분석, 상가중개 등, 상가라는 단어가 붙으면 쉽지 않다. 20여년을 상가라는 부동산과 접한 나 자신도 어렵다는 생각이 드는데 공인중개사 자격증을 취득한 지 얼마 안 된 공인중개사 분들은 상가를 중개할 때 얼마나 난감해할까?
그래서 책을 쓸 때마다 필자 자신이 부족하다고 생각되지만, 상가중개 시장 현장에서 중개를 하는 개업공인중개사에게 체계를 잡고 도움이 될 것이라고 확신하면서 ‘최원철의 상가중개실무 바이블’이라는 제목으로 내용을 훨씬 더 보완하여 새롭게 출간을 한다.
이 책은 이런 분들에게 특별히 권하고 싶다.
첫째, 부동산 중개를 하고 있는 공인중개사 중에서 주거용부동산 외에 상가중개로 중개업무를 확장하려고 하는 중개사, 상가중개를 하고 싶은데 관련 법규나 실무를 전혀 알지 못하여 상가중개를 하지 못하고 있는 중개사, 현재 상가중개를 하고 있으나 체계적으로 상가중개 실무를 정리하고 싶은 중개사에게 기본서로 꼭 권한다.
둘째, 상가투자자로서 투자 후 임대 가능성 여부를 스스로 판단하거나 임대 시 발생하는 법적 문제나 세금에 대하여 알고 싶은 상가투자자들에게도 유익할 것이다.
셋째, 창업을 위하여 상가를 임대하려고 할 때 관련법규에 의한 업종별 창업 가능성여부나 임대 시 발생하는 문제 등을 알고 싶은 창업자에게도 좋은 가이드북이 될 것이다.
그리고 이 책의 특징은 아래와 같다.
첫째, 이 책은 상가중개에 대한 기본서이다. 중개 가능성이 희박한 주유소나 호텔과 같은 업종은 기술하지 않았지만 상가를 중개할 때 필요한 거의 모든 업종을 정리하였다.
둘째, 상가임대차법, 건축법, 주차장법 등 최신의 법령과 2019년 4월 선고된 권리금 판례까지 기술하였다.
셋째, 상가중개시 발생할 수 있는 문제점들을 단순히 이론적으로 기술하지 않고 이해를 넓히기 위하여 250개의 사례 위주로 기술하였다.
물론 본서를 읽고 숙지한다고 해서 상가중개나 상가투자에 대한 모든 부분을 알 수는 없지만, 상가중개를 위한 기본서라고 생각하고 반복해서 읽고 숙지한 후 중개시 발생하는 개별적인 사안에 적용시키면 상당한 도움이 될 것이라고 감히 말할 수 있다.
항상 책을 집필하면서 느끼는 것이지만 부족하다는 생각을 많이 하게 된다. 그래도 이 책을 통하여 개업공인중개사나 개업을 준비 중인 중개사들에게 도움이 많이 되었다는 메일이나 댓글을 보면 한편으로는 보람도 느낀다.
비록 부족한 책이지만 상가를 중개하는 공인중개사들에게 도움이 되기를 진심으로 바란다.
머리말
2013년 4월 상가투자보물찾기란 제목으로 상가투자에 대한 책을 저술한지도 벌써 6년이 지났다. 책을 출간할 당시에는 상가투자에 대한 책도 시중에 몇 권 없었고 이 책을 쓰고 있는 현재보다 그 당시 필자의 경험과 연구가 훨씬 낮았다. 6년이란 세월이 흐르면서 상가시장도 많이 변하였고, 필자 자신의 경험과 연구도 더 향상되었다. 그래서 현재의 상가시장에 맞게, 현재의 상가에 대한 경험과 연구 내용으로 상가투자에 대한 책을 다시 쓰기로 했다. 상가투자에 대하여 관심 있는 사람이라면 상가를 투자하기 전에 반드시 읽어야 하는 책을 쓰려고 한다. 실제로 이 책이 상가투자의 바이블이 되도록 하고 싶은 것이 필자의 생각이다.
나는 19년째 상가투자를 하고 있는 상가투자가이다.
나는 상가라는 부동산에 대하여 17여년간 대학원이나 부동산카페, 공인중개사 학원 등에서 강의를 하고 있는 사람이다.
나는 상가라는 부동산에 대한 주제로 책을 5권 저술한 저자이다.
그리고 다른 사람들이 나를 보고 부끄럽게도 ‘상가 전문가’라고 부른다.
그러나 나는 항상 상가라는 부동산에 대하여 아직도 부족하다는 생각을 계속 하고 있다. 정말 갈증이 많이 난다. 이 개별성이 강한 상가를 어떻게 하면 제대로 알 수 있는지에 대하여... 어떤 상가를 투자해야 하고, 얼마의 금액으로 투자하면 적정한 투자금액인지, 어떤 상가에 어떤 업종이 들어오는지, 상권이 어떻게 변할 것인지, 상권이 언제 형성되는지, 동선이 어떻게 잡히는지, 향후 창업 트렌드가 어떻게 변할 것인지 등에 대하여 심도 있게 그리고 넓게 알고 싶은 갈증이 너무나 크다.
물론 누구나 알 수 있는 좋은 상가는 나도 안다. 우리가 모두 알고 있는 강남역이나 홍대역 상권의 도로변이나 4거리 코너 상가가 좋은 상가인지는 누구나 알 수 있다. 그러나 그런 상가는 투자금액이 너무나 크다. 투자금액이 클 뿐만 아니라 일반인들이 투자하고 싶어도 부동산시장에 매물로 나오지 않는다.
그래서 나 자신의 경험과 실력 향상을 위하여 5년 동안 대한민국 상권탐방을 모두 해보기로 했다. 일단 무식하게 걷고 걸어서 모두 보아야겠다는 결정을 했다. 그것도 반복적으로... 그러면 최소한 어느 지역 상권이 어떠한지를 알 수 있고, 향후 상권이 변하더라도 과거의 기억과 자료에 비추어 왜 상권이 변하게 되었는지, 변하면 어떤 요인에 의하여 어느 입지의 상가들이 변하게 되었는지를 판단할 수 있을 것 같았다.
그래서 2011년 봄에 필자에게 상가투자 강의를 들은 수강생 중 한 사람에게 나의 계획을 이야기하고, 같이 상권탐방을 하기로 하였다.
일주일에 하루는 무조건 같이 지역을 정하고 상권탐방을 하기로 하였다. 맨 처음 정한 지역이 2호선 역세권 라인이었고, 제일 먼저 강남역부터 탐방을 시작했다. 그러나 단, 1달만에(4회 탐방) 포기했다. 너무나 힘들었고, 2명이 하기에 너무나 광범위하고, 내 자신이 준비가 부족하다는 생각이 들었다. 그래서 일단 나 자신이 준비될 때까지 연기하기로 하였다.
상권 탐방을 포기한 상태로 2012년이 도래했다. 머릿속에는 어서 빨리 대한민국 모두 상권을 탐방하고 싶은 열망으로 가득 차 있었고, 그 생각이 머릿속에서 떠나지 않았다.
그래서 2012년 신년 계획을 세울 때 이제는 어느 정도 나 자신이 준비가 되었다는 생각에 이 역사적인 탐방을 할 팀원을 모집하였다.
2012년 3월 나에게 상가경매 강의를 들은 수강생들과 카페 회원들을 대상으로 나의 취지를 설명하고 같이 상권분석을 위하여 임장을 다닐 팀원을 “최원철의 상가몽땅” 카페와 개인 문자로 모집을 시작하였다. 8명 모집에 약 80명이 지원하였다. 지원자의 나이와 연령, 열정 등을 보고 8명을 최초로 모집하였고, 1박 2일 워크샵을 시작으로 2012년 4월부터 상권탐방을 시작하였다.
그 때 만든 모임 이름이 O2SC(Only One Store Club)이다.
상권탐방을 시작한지 벌써 햇수로 7년이 되었다. 7년간 최소한 1주일에 하루는 전국적으로 상권탐방을 했다. 탐방횟수는 일주일에 적으면 1회 , 많으면 3회까지 하였다. 이제는 이미 상권이 형성된 지역이나 이제 상권이 형성되고 있는 계획상권의 웬만한 지역은 다 본것 같다. 이 상권탐방 과정에서 보고 느낀 점들을 강의를 통하여 상가투자자들에게 전달하기도 하였다. 지금은 상투(상가투자를 위한 상권투어) 회원 6명과 골목상권, 즉 자연상권을 탐방하고 있다.
먼저 책을 출판하게 된 이유는 상권답사를 다니면서 느낀 것인데 상가투자에 대한 정보가 상가투자 시장에 너무나 없기 때문이었다. 정보라고 하는 것은 이미 개발계획에 나온 것을 상가공급자들이 본인들에게 유리하게 활용해서 얘기해 주는 것이 전부이다. 그러다 보니 상가투자자들이 투자에 대한 기준 없이 공급자 즉 시행사나 분양대행사의 얘기만 듣고 상가를 투자하는 경우가 너무나 많다. 현재에도 객관적인 기준이나 정보없이 상가투자를 하고 있다.
그래서 아직도 많이 부족하지만 상권과 입지 그리고 상가투자에 대한 나의 생각과 견해를 정리해서 출판하는 것이다.
여기에 기술한 내용 중에도 오류가 있을 수 있다. 개별성이 강한 상가를 어떻게 완벽하게 분석할 수 있겠는가. 부족한 책이지만 일반 상가투자자들이 ‘상가투자 바이블’을 읽으면 투자에 대한 기준을 조금이라도 세울 수 있을 것이라고 필자는 생각한다. ‘상가투자 바이블’을 통하여 상가투자에 대한 오류를 조금이라도 줄일 수 있다면 개인적으로 정말 보람이 있다고 생각한다.
‘상가투자 바이블’은 책상에 앉아서 인터넷이나 언론매체에 나온 내용 들을 보고 쓴 책이 아니다. 반복적인 상권탐방을 통하여 나름대로 보고 느낀 점을 기술한 책이다.
이 책의 특징은 아래와 같다.
첫째, 이 책은 상가투자에 대한 기본서이다. 개별성이 강한 상가를 모두 책으로 표현하기 어렵지만 상가투자를 생각하고 있거나 상가투자를 하고 있는 사람들에게 기준이 될 수 있는 내용을 담았다. 전국적으로 수백 개의 계획상권을 답사 다니면서 공통점이 있는 부분들을 정리한 것이다.
둘째, 이 책의 내용은 인터넷이나 기사에 나온 내용이 아니다. 7년간 전국에 있는 수 백개의 계획상권 답사를 통하여 얻은 결론으로 쓴 책이다.
셋째, 이 책은 상가투자에서 제일 중요한 상권을 중심으로 기술하였다. 입지도 중요하지만 상가는 상권이 우선이다. 그래서 개별적인 입지보다는 신도시와 같은 계획상권의 전체를 판단할 수 있도록 기술하였다. 아마도 이 책을 읽으면 다른 신도시의 상권을 판단하는데 상당한 도움이 될 것이다.
넷째, 이 책은 독자들이 스스로 생각할 수 있도록 사례를 많이 넣었다. 필자 견해를 이론적으로 기술한 후에 독자들이 스스로 상권이 어떤지 또는 입지가 어떤지를 판단할 수 있는 능력을 향상하게 하기 위하여 많은 사례를 넣었다.
다섯째, 이 책은 상권이나 입지 내용뿐만 아니라 상가투자자에게 실질적으로 필요한 상가임대차, 상가투자의 함정, 상가에 대한 세금 등도 기술하여 이 한 권이면 상가에 대한 전반적인 내용을 알 수 있도록 기술하였다.
사실 상가 투자에 대한 내용을 글로써 표현하는데는 한계가 있다. 더구나 미래 상권을 예측한 것을 글로 표현하는 것은 더 어렵다. 그러나 필자는 생각한다. 부족하지만 이런 책이 반드시 필요하다고. 상가투자에 관심 있는 투자자들은 이 책을 반드시 읽어야 한다고 생각한다. 그래야 실패하지 않는 상가투자를 할 수 있으니까...
이 책을 쓰기 시작한 것은 2년 전이다. 책을 집필하는 동안에도 상가도 변하고, 트렌드도 변하고, 상권도 변했다. 그래도 미흡하지만 감히 이 졸저를 세상에 내 놓는다.
다시 말하지만 이 책은 단순히 어떤 상가를 투자해서 얼마를 벌었다는 내용의 책이 아니다. 개별성이 강한 상가를 투자할 때 독자들이 투자 기준을 잡을 수 있기를 바라면서 쓴 책이다. 부디 상가를 투자하고 있거나 투자하려고 하는 사람들이 이 책을 통하여 상가 투자에 대한 기준을 잡고 투자에 성공하시길 진심으로 기원한다.
2019년 7월 1일
