20세기의 계획행정이라는 이름으로 행하여졌던 규제는 일반적으로 국가나 지방자치단체가 기업ㆍ국민의 활동에 대하여 특정한 정책목적을 실현하기 위해 관여ㆍ개입하는 것을 가리키는 것으로 부동산활동에 대한 이러한 규제는 공공복리의 실현이라는 순기능과 더불어 개인의 재산권 행사 제한이라는 역기능도 가지게 됩니다. 따라서, 이러한 양 기능을 적절히 조정하는 선에서 각종 제도가 생성ㆍ유지되면 더 이상 바랄 것이 없으나 그 적정한 선은 사회ㆍ경제적 상황 여하에 따라 달라질 수 있는 것이어서 부동산과 관련된 법제는 해마다 변경되고 있습니다. 또한, 부동산에 대하여는 수많은 이해관계인이 존재하므로 그 법률 내용 자체가 매우 복잡할 수밖에 없는 문제점을 가지고 있습니다. 수많은 지식과 정보가 난무하는 오늘날에는 복잡하다는 것, 그 자체만으로도 이미 경쟁력을 잃었다고 할 수 있는데, 부동산업에 종사하는 자는 그 대상의 복잡성으로 인하여 이를 간단하게 정리하지 않는다면 하루가 다르게 변화하는 부동산 시장의 흐름을 따를 수가 없는 것이 현실입니다. 이제 새로이 출발한 이명박 정부도 부동산과 관련된 법제의 많은 부분을 개정할 것을 예고하고 있고 이와 관련된 제반 환경이 점진적으로 변화될 것이 예견되기에 향후 나타날 변화에 보다 빨리 적응하기 위해서는 현재의 내용을 정확하게 숙지하는 것이 필요하다고 생각되어 본서를 현행 법령을 중심으로 편저하게 되었습니다. 본서의 목적은 현재 우리나라에서 시행되고 있는 복잡다기한 각종 부동산공법과 관련된 제도에 대하여 적어도 독자 스스로가 그 큰 틀이나 개괄적인 내용이 무엇인지를 파악할 수 있도록 돕고자 함에 있습니다. 따라서, 지면이나 시간의 한계로 그 세부적인 내용을 모두 담고 있지는 못하나, 이를 보완코자 그 내용들은 강의나 질문에 대한 답변의 형식을 통하여 전해드리도록 노력하겠습니다. 이 교재의 내용은 삼일한성감정평가학원(www.31ra.co.kr)에서 무료 강의를 진행할 예정이오니 자세한 내용은 본 학원 홈페이지를 통하여 확인하시기 바랍니다. 책 한권에서 단 한 줄만이라도 도움이 되었다고 느끼는 독자가 있다면 비용에 관계없이 출판의지를 가지고 계시는 부동산연구사 맹윤재 사장님께 항상 감사드리며, 독자 여러분의 부동산활동에도 늘 발전이 있기를 기원합니다.
나를 찾고 싶었다. 태어나서 자란 곳, 기억을 더듬어보니 고향은 엄청난 추억거리를 간직하고 있었다. 어머니, 아버지, 산과 들, 바다... 생각나는 이, 발길 닿는 곳마다 아련한 기억들이 새록새록 떠올랐다. 기록해두지 않으면 사라질 것 같은 소중한 시간들. 신기하게도 고향을 떠난 십대 중반 이전의 시간들이 마치 며칠 전의 일들처럼 다가왔다. 회상, 그것은 나를 단순히 과거로 데려다 놓는 것이 아니라 사람, 고향과 맺은 귀한 인연을 더 소중하게 여기도록 이끌었다.
부모님의 과감한 결단력, 십대 중반부터 시작된 도회지 생활. 불안했던 사춘기의 공간이었던 부산은 내 감성을 더욱 섬세하게 만들었다. 그리고 서울 유학... 강원도에서의 군 생활로 전국적인 유동성을 갖춘 것에 더하여 감정평가사라는 직업은 한반도의 남쪽 지역을 아주 세밀하게 볼 수 있도록 해 준다. 고향과 대비되는 풍경들, 풀 한 포기, 나무 한 그루도 친근하게 다가오는 장소들. 그 장소들은 모든 사람이 다 개별적이듯, 각각의 독특한 매력을 보여준다.
짬짬이 쓴 글을 세상에 내 놓을 수 있게 해 준 마음도 글쓰기가 가져다 준 순기능이다. 나름의 형식을 갖추어 본격적으로 글쓰기를 시작한 2월경부터 지금까지 줄곧 느낌 표시해 주고 댓글로 응원해 주신 분들은 정말 잊을 수 없는 큰 힘이 되었다. 안경 쓰지 않고 쓴 핸드폰 속의 글이라 오타도 많고 문맥도 이상하였을 텐데 오래도록 읽어주셨다. 진심으로 감사드린다.
머리말
오래전부터 이런 형식의 글을 쓰고 싶었다. 부동산제도를 쉽게 이야기식으로 풀어내는 책. 부동산제도는 아주 세세한 법규 형식으로 규정화될 수밖에 없기 때문에 이런 시도는 상세한 내용을 담을 수 없는 한계가 있다. 그럼에도 해야 한다. 너무 복잡하다고 포기하면 아마 살아가는 동안 계속 숙제를 안고 살아갈 것 같은 느낌이다.
모든 사람들이 부동산제도를 잘 알아야 할 것은 아니다. 하지만, 부동산 관련업에 종사하는 사람이라면, 조직 내에서 부동산 업무를 수행하는 사람이라면, 부동산정책을 입법하고 집행하는 공직에 있는 사람이라면 적어도 이 정도는 알아야 하는 내용이 있다.
모든 부동산활동의 출발은 토지.
농경중심시대에서는 그 위에서 경작을 잘하는 것이 최고, 최선의 이용이었다. 산업화가 진전됨에 따라 수많은 건축물에 대한 수요가 생겨났고, 그에 따라 다양한 용도의 건축물에서 각종 경제활동을 한다. 따라서 한 국가의, 한 사회의 경제활동을 이해하고 제대로 된 방향을 설정하려면 토지와 건물에 대한 기본적인 사항부터 확정해야 한다.
한편, 국토는 사유재산의 대상이 되기도 하지만, 국가를 이루는 구성원들이 공동으로 이용해야 하는 대상이기도 하다. 따라서 많은 사람들의 공공복리를 위해서는 개개인의 토지이용에 대한 규제도 필요하고 도시 발전도 이루어야 한다. 이러한 규제와 발전을 위한 행정 수단이 토지이용계획.
이렇게 부동산이야기는 기본적으로 토지건물 그리고 국토이야기로 구성된다. 그 속에는 다양한 분야가 형성되어 있는데, 지방자치단체의 조직을 보면 그것이 눈에 들어온다. 지적, 건축, 도시계획, 주택, 국공유재산 관리, 세무, 도시정비, 도시개발...
이들 분야마다 부문별 전문가들이 있다. 하지만, 각 분야는 서로 연관돼 있음에도 그 내용들을 종합적으로 연결할 수 있는 이는 많지 않다. 필자는 운 좋게 감정평가사라는 직업을 가지고 25년 이상 이 업무에 종사했다. 주 직업 외에 강의, 저술활동 등의 부수적인 일도 하면서도 참 많이 배운 것 같다.
이 책은 또 하나의 필자 인생이다. 2017년에 출간된 “가던 길 잠시 멈춰 서서”가 필자의 감성에세이라면, 이 책은 필자의 직업에세이. 맘껏 쏟아내고 싶었다. 하지만, 오래 고민하지 못하는 필자의 성격과 필력, 부동산제도의 딱딱함 등의 한계로 당초 생각했던 수준에 미치지 못함은 인정한다.
그럼에도 불구하고 출간을 강행했다. 이 책 내용 또한 정리해두지 않으면 필자도 모르게 없어져버릴 것 같은 지난날의 사실이나 사례들을 기록으로 남기고 싶었다. 나아가 이 책의 주제에 대하여 막연하게 알고 있던 누군가에게 필자의 글이 그것을 명쾌하게 이해하는데 도움을 줄 수도 있다는 기대도 있다.
