<「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 종합해설서>
이 책은 한마디로 말하면 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 자율주택정비사업을 규율하는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 ‘소규모주택정비법’이라고 약칭한다)에 대한 종합해설서이다.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축사업은 대규모 정비사업 위주로 주요내용이 구성되어 있고, 2012. 2. 1. 도시정비법이 개정되면서 가로주택정비사업이 도입되었으나, 사업 활성화를 위한 지원규정은 미흡한 수준이고, 저소득층의 60% 이상이 단독·다세대주택에 거주하고 있다는 점에서 소규모주택 정비에 대한 공공의 다각적 지원이 요구되고 있다.
이에 2018. 2. 9.부터 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 새로이 제정·시행하여, 빈집의 체계적 정비를 위한 제도적 근거를 마련하고, 현행 「도시 및 주거환경정비법」에서 규정하고 있는 가로주택정비사업을 소규모주택정비법으로 이관하여 사업절차를 간소화하는 한편, 새롭게 자율주택정비사업과 소규모재건축사업을 도입한 것이다.
앞으로 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업은 매우 활발하게 시행될 것으로 본다.
이 책은 소규모주택정비법에 대해 전문변호사의 시각으로 제1조부터 마지막 제64조까지 상세히 서술하여, 사업시행자, 조합, 토지등소유자, 조합원, 정비사업전문관리업자, 시공자, 설계자, 감정평가사, 변호사, 법무사 등 관련분야 종사자들이 참고할 수 있도록 하였다.
이 책은 법조문 순서대로 서술하여 찾아보기 편하게 하고 있습니다. 제1장 총칙, 제2장 빈집정비사업, 제3장 소규모주택정비사업, 제4장 사업활성화를 위한 지원, 제5장 보칙 순으로 되어 있다.
조합 총회, 대의원회, 이사회 운영 문제, 조합 임원 선임·해임, 시공자 선정실무 부분에 대해서는 법무법인 강산의 “재건축·재개발 총회 진행, 임원 선임해임, 시공자 선정실무”책을 참고하기 바란다.
아직 소규모주택정비법에 대한 판례는 거의 없는 상태이지만, 소규모주택정비법이 상당부분 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하고 있어, 해당 부분 판례는 빠짐없이 반영하고자 노력하였다. 아울러 소규모주택정비법에서 정관으로 위임한 사항에 대해서는 기존 도시정비법에 의한 표준정관을 참고하였음을 밝혀둔다.
소규모주택정비법은 시행된 지 얼마 되지 않아 곳곳에 법의 허점이 보인다. 예를 들면 개발부담금 부과대상 여부, 행위제한 규정 미비, 창립총회 개최 전까지 동의율 달성 여부, 표준주민합의서·표준정관·표준시행규정 미비, 관리처분 경미한 변경 누락, 분양가 상한제 예외 규정 미비 등 보완입법이 되어야 할 사항이 많다. 조례도 마찬가지이다.
그리고 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 일부개정조례안 입법예고안(2019.10.26.)이 발표되어 있어, 이를 반영하였으나, 실제 개정여부를 확인하여야 할 것이다.
모쪼록 이 책이 소규모주택정비사업을 이해하는데 밑거름이 되기를 기대한다.
2020. 1. 10.
머리글
이 책은 한마디로 말하면 “자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업”을 규율하는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 ‘소규모주택정비법’이라고 약칭한다)에 대한 종합해설서이다.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발·재건축사업은 규모가 1만㎡ 이상의 면적에서 시행되는데, 2012. 2. 1. 도시정비법이 개정되면서 1만㎡ 미만의 소규모로 가로주택정비사업이 도입되었으나, 사업 활성화를 위한 지원규정은 미흡한 수준이고, 저소득층의 60% 이상이 단독·다세대주택에 거주하고 있다는 점에서 소규모주택 정비에 대한 공공의 다각적 지원이 요구되고 있었다.
이에 2018. 2. 9.부터 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 새로이 제정·시행하여, 빈집의 체계적 정비를 위한 제도적 근거를 마련하고, 현행 「도시 및 주거환경정비법」에서 규정하고 있는 가로주택정비사업을 소규모주택정비법으로 이관하여 사업절차를 간소화하는 한편, 새롭게 자율주택정비사업과 소규모재건축사업을 도입하였고, 2021. 7. 20. 소규모재개발사업과 관리지역 제도를 새롭게 도입하였다.
이 책은 소규모주택정비법에 대해 전문변호사의 시각으로 제1조부터 마지막 제65조까지 상세히 서술하여, 사업시행자, 조합, 토지등소유자, 조합원, 정비사업전문관리업자, 시공자, 설계자, 감정평가사, 변호사, 법무사 등 관련분야 종사자들이 참고할 수 있도록 하였다.
이 책은 법조문 순서대로 서술하여 찾아보기 편하게 하고 있다. 제1장 총칙, 제2장 빈집정비사업, 제3장 소규모주택정비사업, 제4장 사업활성화를 위한 지원, 제5장 보칙, 제6장 벌칙 순서로 되어 있다.
아직 소규모주택정비법에 대한 판례는 많지 않은 상태이지만, 소규모주택정비법이 상당부분 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하고 있어, 해당 부분 판례는 빠짐없이 반영하고자 노력하였다. 아울러 소규모주택정비법에서 정관으로 위임한 사항에 대해서는 기존 도시정비법에 의한 표준정관을 참고하였음을 밝혀 둔다.
이 책은 2021. 9. 21. 기준으로 시행되는 법을 해설한 것이고, 2021. 9. 21.부터 시행되는 개정 법에 기초하여 그 후속으로 개정될 조례나, 시공자선정기준 등은 반영하지 못하였음을 밝혀둔다. 특히 2021. 10. 14.자 시행령 개정안은 입법예고안이므로, 반드시 실제 입법여부를 확인하여야 한다.
처음 가는 길이다 보니 이 책에도 오류가 있을 것으로 생각한다. 이 책을 읽는 분들의 따끔한 지적을 기다린다(lawmain@hanmail.net).
이 책에 인용된 국토교통부의 유권해석중 상당부분은 전연규 법무사(도시개발신문사 대표)의 “가로주택정비사업 소규모주택정비사업 해설” 책(도시개발신문사 간)을 인용하였음을 밝혀 둔다(이 자리를 빌려 전연규 대표님에게 감사드립니다).
모쪼록 이 책이 소규모주택정비사업을 이해하는데 밑거름이 되기를 기대한다.
(조합 총회, 대의원회, 이사회 운영 문제, 조합 임원 선임·해임, 시공자 선정 실무 부분에 대해서는 법무법인 강산의 「재건축·재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정실무」책을 참고하기 바랍니다).
2021. 10. 1.
방배동 연구실에서
머리글
2023년 개정판 머리글
내 토지가 도로, 주차장, 광장, 공원, 녹지, 학교, 공공청사. 문화시설 등 도시계획시설로 묶여 있다면 정말 답답하다.
역으로 위와 같은 도시계획시설로 묶인 토지가 경매나 공매에 나온다면 입찰에 참여하기가 꺼려진다.
또한 집 앞 골목길에 대해 수십년간 아무 이상 없이 사용하여 왔는데 어느날 갑자기 소유자라면서 길을 막거나 사용료를 내라고 한다면 참으로 당황스럽다.
이 책은 위와 같은 문제에 대해 답을 제시하기 위해 집필한 것이다. 길은 있다. 단지 우리가 배우지 못해 모를 뿐이다.
정부는 2015. 8. 11. 획기적인 법 개정을 단행하였다. 즉, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조의2는 도시계획시설의 해제입안신청, 해제신청, 해제심사청구 제도를 신설하였고, 이 규정은 2017. 1. 1.부터 시행되고 있다. 따라서 모든 장기미집행도시계획시설 토지 소유자는 보상을 받지 못하면 해제를 요구할 수 있는 권리가 생겼다.
또한 2019. 8. 20. 실시계획 효력상실 제도가 도입되었고(법 제88조), 이 규정은 2020년 1월 1일부터 시행되고 있다.
따라서 모든 장기미집행 도시계획시설로 묶인 토지 소유자는 국토법상 ①매수청구 제도, ②실효 제도(지방의회 해제권고제도 포함), ③국토법 제26조에 의한 폐지입안신청, 국토법 제48조의2에 의한 해제입안신청, 해제신청, 해제심사신청으로 대응이 가능하게 되었다.
앞으로 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 관심은 더 커질 것으로 보인다. 하지만 결국 관심을 가지고 공부를 하여 실제 행동을 하는 자에게 큰 수익이 오는 것은 자명하다. 자신의 토지가 도시계획시설로 묶인 토지인 경우 이제는 애물단지가 아니라 황금알을 낳는 거위라는 사실을 모른 채 지내는 사람도 많다.
2023년 개정판은 2022년 12월까지 바뀐 법 내용과 판례를 모두 반영하였고, 그동안 미흡했던 투자 방법을 보완하였다. 특히 재개발·재건축사업구역에서 도로에 대한 투자방법을 보완하였다.
한편, 그동안 도로와 관련하여 저자에게 많은 문의가 들어 온 사항이 있다. 골목길 분쟁과 진입도로 분쟁이다. 즉, 골목길 또는 진입도로가 사유지일 경우 개인이 이를 막을 수 있는지 여부, 부당이득금을 청구할 수 있는지 여부, 주택을 신축하고 상·하수도 인입을 위해 도로로 사용되는 사유지를 굴착할 수 있는지 여부, 진입도로 부분을 강제로 수용할 수 있는지 여부이다.
그런데 이에 대한 해답은 도로소유자의 권리를 제한하는 내용이어서, 기존에는 이 책에 위 내용을 포함시키지 않았었다. 그러나 이번 2023년 개정판에서는 위 질문에 대한 답을 포함시켰다. 기존 도로소유자에게는 불편한 내용이지만 어차피 기존 도로소유자도 정확히 알아야 할 사항이라고 본다. 예를 들어 도로에 대한 지식을 오해하여 도로를 낙찰받거나, 도로를 잘못 막아 형사고소를 당하는 것보다는 낫다고 본다.
이 책은 ①도시계획시설 토지가 무엇인지, ②기존 소유자 공통대응방안, ③도로 대응법 및 투자법, ④골목길, 맹지(진입도로) 미확보 문제 해결법, ⑤공원 대응법 및 투자법을 알려준다.
일반 아파트의 경매가 포화상태에 이른 현재에 특수물건으로서 도시계획시설로 묶인 토지 투자를 하고 싶은 분들에게 이 책은 아주 유익한 길잡이가 될 것이라 확신한다. 기존 도시계획시설 토지 소유자들은 이 책에 서술된 방법으로 대응을 하여 권리를 찾기를 바란다. 또한 서로 간에 상처만 주는 골목길 분쟁과 진입도로 분쟁이 사라지기를 기대해 본다.
부동산 재테크는 운이 아니다. 실력이다. 그중 최고는 아마 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 경·공매일 것이다. 이 책이 독자 여러분들을 부자로 만들기를 간절히 기원한다.
이 책의 개정판이 나오기까지 많은 분들의 도움을 받았지만, 집합건물 등 특수물건 경매의 실전 전문가인 서울자산관리주식회사 김미영 사장의 실무적인 조언에 감사를 표한다. 또한 법무법인 강산 임직원에게 감사를 표한다.
2023. 2. 10.
공동저자 대표 김은유 변호사 드림
머리글
지역주택조합은 무주택자나 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자들이 모여 본인들 아파트를 짓기 위해 결성한 조합이다. 즉, 아파트를 분양받는 것이 아니라 내가 아파트를 스스로 짓는 것이다.
땅을 먼저 마련하고 사업을 하는 재개발·재건축과 달리, 지역주택조합은 조합원부터 모집하고 그 이후 돈을 거두어 아파트 지을 땅을 확보하는 것이다. 그런데 나대지에서 사업을 시행하던 과거와 달리 현재는 도심 한복판 특히 역세권 등의 주택 밀집 지역에서 지역주택조합 사업을 하므로, 집(토지) 소유자들이 매도를 하지 않는다. 그 결과 사업이 지연되고, 그 과정에서 분담금이나 업무대행비 횡령 사건 등으로 피해가 끊이지 않고, 결국 파국을 맞는 사례도 빈번하게 발생한다.
최근 대법원 판결에 의하면 조합원이 탈퇴등의 사유로 인하여 추진위원회나 조합을 상대로 분담금의 반환 판결을 받고, 그 판결을 근거로 하여 신탁회사에 자금반환청구를 하더라도, 추진위원회(조합)가 업무대행사와 같이 자금관리 회사인 신탁회사에게 환불요청서를 제출하지 않는 한 신탁회사는 조합원이나 채권자의 자금반환요청을 거절할 수 있다고 한다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결). 참으로 납득하기 어려운 판결이다.
그래서 지역주택조합은 ‘원수에게 권한다’는 말이 돌고 있다. 그만큼 지역주택조합이 어렵다는 것이다. 신문기사나 유트브에는 수도 없는 지역주택조합 피해사례가 쏟아지고 있다.
이에 정부는 2020년 주택법을 개정하여 지역주택조합에 대해 여러 가지 제도개선을 하였다. 특히 지역주택조합 모집신고 조건 및 조합설립인가 조건 강화, 가입 철회, 조합 탈퇴, 사업종결총회, 조합해산총회를 도입하여 지역주택조합에 대해 연착륙을 시도하였다.
그런데 실무상 이러한 제도개선 내용들이 제대로 작동을 하지 않고 있다. 가장 큰 원인은 개정된 주택법 내용을 관계자들이 제대로 이해를 하지 못한 것에 기인한다고 본다.
이에 제1편은 이 책의 내용을 요약하고, 제2편은 지역주택조합 피해 예방을 위해 지역주택조합 기본지식을 살펴보고, 관계자들에게 매우 중요한 정보공개 문제를 다루고, 기 가입 조합원이 알고 실천하여야 할 사항, 지역주택조합 임원이 지켜야할 사항을 살펴본다. 그리고 나서 지역주택조합 제도개선 내용을 대략적으로 설명한다. 제3편은 지역주택조합의 피해를 예방하기 위해 가장 중요한 모집신고 수리에 대해서 알아보고, 제4편은 지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하기 위한 방법론으로 30일 내에 조합 가입 철회, 조합 탈퇴, 개별소송을 통한 탈출, 집단적인 탈출을 하는 사업종결총회와 조합해산총회, 조합파산을 살펴본다. 그리고 마지막으로 사업종결이나 조합해산 총회 통과 시에 매몰비용을 부담하는지 여부를 살펴본다.
즉, 이 책은 지역주택조합으로 인한 피해를 예방하기 위해서 지역주택조합 진입 요건인 모집신고 수리를 집중적으로 다루어 피해를 원천적으로 봉쇄하고자 하고, 이미 조합원으로 가입한 경우에 지역주택조합에서 탈출하는 방법인 가입 철회, 조합 탈퇴(임의탈퇴, 자격상실, 제명), 개별소송방법, 사업종결총회, 조합해산총회, 조합(추진위원회)파산 등을 설명하고자 한다.
기타 지역주택조합에 대한 더 구체적이고 세부적인 내용은 저자의 다른 책인 「지역주택조합의 진실」을 참고하면 된다.
이 책은 2023. 9. 20.까지의 법 개정 내용 및 판례를 반영하고 있다. 다만, 능력의 한계로 인하여 중요한 판례를 반영하지 못할 수도 있음을 고백한다.
이 책이 나오기까지 헌신적으로 자료 수집 및 집필을 도와준 법무법인강산 임직원들, 관계공무원들에게 감사를 드린다.
2023. 9. 20.
방배동 연구실에서
머리글
최근 전세난이 심화하고, 소위 깡통 전세가 속출하면서 무주택자들의 내 집 마련 욕구는 어느 때 보다 커지고 있다. 이런 상황에서 주변 시세보다 20% 내지 30% 이상 싼 새 아파트를 청약통장 없이도 살 수 있다면 누구나 호감을 가질 수밖에 없다. 최근에 다시 열기를 띠는 것이 바로 지역주택조합아파트이다.
즉, “지역·직장주택조합은 무주택자만이 조합원 가입이 가능하고, 청약통장도 필요 없고, 국민주택규모 이하의 주택만을 받을 수 있기 때문에, 일반분양분 또는 주변시세보다 20∼30% 가량 저렴하게 내 집을 마련할 수 있기 때문에 가입하여야 한다.”라는 말이 신문지상에 자주 오르내린다. 그러므로 무주택 서민들은 초기 제시액이 싸다는 이유만으로 아무 생각 없이 조합에 가입한다. 지금 이순간도 가입하고 있을지 모르겠다.
그러나 제발 지역주택조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 일정한 돈을 내고 분양받는 것이 아니라 내가 앞으로 아파트 사업을 하여 손해가 나면 추가로 돈을 내고, 이익이 나면 가져가겠다는 계약임을 명심 또 명심하여야 한다. 즉, 내가 주인이고, 내가 사업을 하는 것이다. 그런데 가입계약서, 대행계약서, 조합규약, 도급계약서 내용도 보지 않고 가입을 하는 것이 지금의 현실이다. 결과적으로 무주택자들의 무덤이 될 수도 있는 것이다. 아무리 초기 제시 가격이 싸다고 해도 도급계약상에 공사대금이 증액되는 조항이 있어 증액이 되면 나중에는 눈덩이처럼 부담금이 늘어난다.
그 결과 지역·직장주택조합에 조합원으로 가입한다는 것은 지금의 제도에서는 그 순간부터 고통의 시작이다. 그 이유는 간단하다. 제도적으로 통제장치가 너무 미비하기 때문이다.
무주택자들과 85㎡ 이하 주택 소유자들, 즉, 힘없고, 시간 없는 서민들이 투자하는 지역·직장주택조합 아파트라면, 국토교통부는 더 더욱 관련제도를 정비하여 피해를 방지하여야 한다. 그런데 서민들의 이런 바람과는 정반대로 국토교통부는 지역·직장 주택조합 아파트에 대해 거의 버린 자식 취급을 하고 있다. 그 결과 수많은 서민들의 한숨과 눈물이 끊이지 않는다. 차라리 이렇게 방치할 바에는 지역·직장주택조합을 없애 버리는 것이 서민들을 도와주는 것이다.
지역·직장주택조합은 행정청으로부터 3단계 통제만을 받는다. 조합원 모집 신고 수리와 조합설립인가와 사업계획승인이다. 그래서 지역·직장주택조합은 좌초 가능성이 상존한다. 사업이 좌초되면 그동안 낸 돈은 모두 떼인다고 보면 된다. 이 얼마나 무서운 일인가? 극단적으로 이야기하면, ‘가칭○○조합설립추진위원회’라는 용어를 사용하여 조합원을 모집하면서 돈을 받다가 나 몰라라 해도 그만인 것이다. 이렇게 무서운 상황인데도 서민들은 설마 하면서 가입하는 것이다.
다시 말한다. 주택법은 조합설립인가 전에는 조합원 모집 신고 수리 외에 아무런 통제장치도 없고, 시공자도 책임지지 않는다. 그런데도 가칭조합이나 대행사가 서민들을 조합원으로 가입시켜 돈을 받아도 되는 것이 지역·직장주택조합이다.
조합설립인가를 받았다고 해도 안전한 것이 아니다. 조합설립인가를 받으려면 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원(최소 20명 이상)을 모집하여야 하고, 주택건설예정대지의 80% 이상 사용승낙을 받아야 한다. 즉, 아직까지 땅도 확보하지 않은 채로 조합설립인가가 나는 것이다. 그런데도 조합설립인가가 났으므로 안전하다고 투자를 부추긴다. 그러나 이것은 다시 생각해 보아야 한다. 땅을 모두 확보하여야 비로소 안전해지는 것이고, 또한 땅을 비싸게 사지 말아야 추가부담금을 내지 않는 것이다. 만일 땅을 비싸게 사거나 시간이 걸리면 추가부담금은 눈덩이처럼 불어나는 것이다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 비싼 사례가 그래서 탄생하는 것이다. 또한 파산선고를 받는 조합도 있다.
가장 안전한 지역·직장주택조합 아파트 투자는 조합원으로 가입하지 말고 일반분양을 받는 것이고, 그 다음으로는 사업계획승인이 된 이후에 투자하는 것이다. 사업계획승인을 받으려면 주택건설예정대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하고, 그 이후에 나머지 5%는 매도청구로 강제취득이 가능하므로, 좌초가능성은 최소한 사라지고, 나아가 시공자가 공동사업주체로서 책임을 지므로, 그나마 안전한 것이다. 그 다음으로 최소한 조합설립인가는 난 곳에 가입하는 것이다. 만일 아직 조합설립인가가 나지 않은 가칭○○조합에 가입하려면, 정말 조심하여야 한다. 이때는 가입계약서에 반드시 앞으로 ○개월 이내에 조합설립인가가 나지 않는 경우에는 가입계약을 해제하기로 하는 조항을 두어야 하고, 돈도 조합설립인가가 난 후에 납부하는 조건으로 가입하는 것이 안전하다. 나아가 가입계약서에 특약란에 “계약당일 시점으로 토지확보율이 ○%임을 확인한다.”라는 문구를 넣는 것이 안전하다. 그리고 계약당시 나누는 대화는 녹음을 해 두어야 한다. 현장에서 녹음하는 것이 마음에 걸린다면, 계약을 미루고 귀가하여 스마트폰으로 전화를 하여 녹음을 하는 것도 방법이다. 그래야 후일 계약해제도 가능하고, 사기죄 성립도 주장할 수 있다.
주택조합사업은 내가 주체이다. 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 시공자나 대행사가 아파트를 주는 것이 아니다. 그리고 한번 가입하면 탈퇴도 사실상 불가하다. 자격상실이 되면 탈퇴가 가능하나, 이 경우 그동안 납입한 분담금을 돌려받기가 어렵다. 죽으나 사나 끝까지 책임을 져야 하는 것이다.
그런데 서민들은 잘 모른다. 따라서 조합규약, 대행계약, 시공계약 등을 대행사에게 의존하면서 불리하게 작성된다.
처음에 제시한 아파트 공급가격이 지켜지는 경우는 거의 없다. 즉, 대부분 추가부담금을 내야 하는 것이다. 그것도 얼마나 내야 할지도 모른다.
이런 상황인데도 조합가입 예정자, 조합원, 대행사, 시공자 등 지역주택조합 관련자들을 위한 법적 실무 지침서도 없다. 그래서 이 책을 집필하여 지역주택조합의 실체를 알리고자 한다. 지역주택조합은 잘하면 서민들이 싼 가격에 아파트를 장만하는 장점도 있지만, 반대로 사업좌초 가능성 존재, 추가부담금 납부 등 단점도 존재하여, 어느 경우는 아예 투자금을 통째로 날리는 경우도 있는 것이다.
이 책은 무주택자들이 주택조합에 가입하기 전에 꼭 알아야 할 사항을 서술하였으며, 나아가 가입을 한 이후에는 조합원으로서의 권리의무를 이해하여 올바른 사업진행에 도움을 주고자 하였으며, 나아가 업무대행사, 조합원, 조합임원, 시공자 등 관계자들이 주택조합 사업을 제대로 이해하여, 주택조합사업을 제대로 진행하는데 일조하고자 집필된 것이다.
국토교통부는 2017년 이후 지역주택조합에 대해 몇 가지 제도개선을 하고 있다. ① 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설하였고(법 제11조제7항부터 제9항, 그러나 탈퇴 및 환급을 법에 직접 규정하지 않고 조합규약에 위임하여, 현재는 실효성이 별로 없다), ② 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 하였고(법 제11조의2 신설), ③ 조합원 모집 신고 제도 및 공개모집제도를 신설하였고(법 제11조의3), ④ 시공보증서 제출을 의무화하여 시공자의 파산 등으로 인한 조합원 피해를 방지하고자 하였고(법 제14조의2), ④ 무자격 업무대행, 조합원 모집 미신고, 공개모집하지 않는 경우에 형사처벌 조항을 신설하였고(법 제101조제1호, 법 제102조제2호), ⑤ 총회 의결 시에 조합원 직접 출석 규정을 신설하였고(령 제20조제4항), ⑥ 최소 시공보증금액을 30% 이상이 되도록 하였고(령 제26조의2), ⑦ 법이 정한 분양대행업자에게만 분양을 대행을 할 수 있도록 하였고(법 제54조의2), ⑧ 표준규약을 개정하였는바, 주요 내용만 살펴보면, ㉠ 종신제에서 “임원의 임기는 3년으로 하되, 연임할 수 있다.”라고 개정하였고(규약 제17조), ㉡ 구 표준규약 제24조제7항은 “조합원의 4/5 이상에 의한 서면에 의한 합의(서면의결)가 있는 때에는 총회의 의결이 있는 것으로 본다.”라고 규정하고 있으나, 이를 삭제하였고, ㉢ 구 표준규약 제24조제6항은 “총회 소집결과 정족수에 미달되는 때에는 재소집하여야 하며, 재소집의 경우에도 정족수에 미달되는 때에는 다음의 사항에 대해 대의원회로 총회를 갈음할 수 있다”라고 규정하고 있었으나, 이를 삭제하였고, ㉣ 구 표준규약 제30조제3호는 이사회의 권한으로 “업무규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정”을 두었으나, 개정 규약은 이를 삭제하고, 규약 제23조제1항제12호에 “업무규정, 회계규정, 보수규정, 선거관리규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정”은 총회의 권한으로 하고 있다.
이 책의 특징은, 첫째, 국내 최초로 지역주택조합 법률문제를 종합적으로 해설한 책이다. 둘째, 2019. 5. 13.까지 법 개정사항 및 판례를 반영하였다. 셋째, 문제점 및 개선방안을 구체적으로 제시하고 있다. 넷째, 조합임원이 주택조합사업을 제대로 진행하는 방법을 제시하고 있다.
거듭 말한다. 지역주택조합사업에 참여하려면, 사업을 알고 참여를 하여야 하고, 참여 하였으면, 주인 노릇을 하여야 한다. 그렇지 않으면 내 피 같은 돈이 나간다. 조합임원들도 마찬가지로 지역주택조합사업의 주역임을 명심하고 이 책을 통해 올바른 진행방법을 익히기를 기대해본다.
방배동 연구실에서 2019. 5.
머리글
주변 시세보다 20% 내지 30% 이상 싼 새 아파트를 청약통장 없이도 살 수 있다는 광고를 본다면 누구나 호감을 가질 수밖에 없다. 즉, “지역주택조합은 무주택자 세대주 또는 85㎡ 이하 1채 소유 세대주만이 조합원 가입이 가능하고, 청약통장도 필요 없고, 국민주택규모 이하의 주택만을 받을 수 있기 때문에, 일반분양분 또는 주변시세보다 20∼30% 가량 저렴하게 내 집을 마련할 수 있기 때문에 가입하여야 한다.”라는 말이 신문지상에 자주 오르내린다. 그러므로 무주택 서민들은 초기 제시액이 싸다는 이유만으로 조합에 가입한다.
그리고 최근에는 건설사나 업무대행사들이 분양가상한제를 피하기 위해 미리 주택 부지를 100% 확보하고 지역주택조합으로 아파트를 공급하려는 현상도 나타나고 있는데(이 방법은 지역주택조합제도의 취지에는 맞지 않는 것이지만, 역설적으로 무주택세대주가 조합원으로 가입하여 아파트를 장만하는데 그나만 안전한 방법일 것이다.), 이때도 처음 제시한 아파트 공급가격이 그대로 확정되는 것은 아니다.
제발 지역주택조합에 가입한다는 것은 일반 아파트처럼 일정한 돈을 내고 분양받는 것이 아니라 내가 앞으로 아파트 사업을 하여 손해가 나면 추가로 돈을 내고, 이익이 나면 가져가겠다는 계약임을 명심 또 명심하여야 한다. 즉, 내가 주인이고, 내가 사업을 하는 것이다. 그런데 가입계약서, 대행계약서, 조합규약, 도급계약서 내용도 보지 않고 가입을 하는 것이 지금의 현실이다. 결과적으로 무주택자들의 무덤이 될 수도 있는 것이다. 아무리 초기 제시 가격이 싸다고 해도 도급계약상에 공사대금이 증액되는 조항이 있어 증액이 되면 나중에는 눈덩이처럼 부담금이 늘어난다.
지역·직장주택조합은 행정청으로부터 3단계 통제만을 받는다. 조합원 모집 신고 수리와 조합설립인가와 사업계획승인이다. 그래서 지역·직장주택조합은 좌초 가능성이 상존한다. 사업이 좌초되면 그동안 낸 돈은 거의 모두 떼인다고 보면 된다.
다시 말한다. 주택법은 조합설립인가 전에는 조합원 모집 신고 수리 외에 아무런 통제장치도 없고, 시공자도 책임지지 않는다. 그런데도 모집주체가 50% 이상 사용권원만 확보하면, 서민들을 조합원으로 가입시켜 돈을 받아도 되는 것이 지역·직장주택조합이다.
조합설립인가를 받았다고 해도 안전한 것이 아니다. 조합설립인가를 받으려면 주택건설예정세대수의 50% 이상의 조합원(최소 20명 이상)을 모집하여야 하고, 주택건설예정대지의 80% 이상 사용승낙과 15% 이상의 소유권을 확보하여야 한다. 즉, 아직까지 땅도 15% 이상만 확보한 채로 조합설립인가가 나는 것이다. 그런데도 조합설립인가가 났으므로 안전하다고 투자를 부추긴다. 그러나 이것은 다시 생각해 보아야 한다. 땅을 모두 확보하여야 비로소 안전해지는 것이고, 또한 땅을 비싸게 사지 말아야 추가부담금을 내지 않는 것이다. 만일 땅을 비싸게 사거나 시간이 걸리면 추가부담금은 눈덩이처럼 불어나는 것이다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 비싼 사례가 그래서 탄생하는 것이다. 또한 파산선고를 받는 조합도 있다.
가장 안전한 지역·직장주택조합 아파트 투자는 조합원으로 가입하지 말고 일반분양을 받는 것이고, 그 다음으로는 95% 이상 토지소유권을 취득한 비법인사단이다. 나아가 사업계획승인을 받은 곳에 결원 보충으로 조합에 가입하는 것이다. 사업계획승인을 받으려면 주택건설예정대지의 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하고, 그 이후에 나머지 5%는 매도청구로 강제취득이 가능하므로, 좌초가능성은 최소한 사라지고, 나아가 시공자가 공동사업주체로서 책임을 지므로, 그나마 안전한 것이다. 그 다음으로 최소한 조합설립인가는 난 곳에 가입하는 것이다. 만일 아직 조합설립인가가 나지 않은 ○○조합에 가입하려면, 정말 조심하여야 한다. 이때는 가입계약서에 반드시 앞으로 ○개월 이내에 조합설립인가가 나지 않는 경우에는 가입계약을 해제하기로 하는 조항을 두어야 하고, 돈도 조합설립인가가 난 후에 납부하는 조건으로 가입하는 것이 안전하다. 그리고 계약당시 나누는 대화는 녹음을 해 두어야 한다. 현장에서 녹음하는 것이 마음에 걸린다면, 계약을 미루고 귀가하여 스마트폰으로 전화를 하여 녹음을 하는 것도 방법이다. 그래야 후일 계약해제도 가능하고, 사기죄 성립도 주장할 수 있다.
주택조합사업은 내가 주체이다. 이익이 나면 내가 갖고, 손실이 나면 내가 부담하는 것이다. 시공자나 대행사가 아파트를 주는 것이 아니다. 그리고 한번 가입하면 탈퇴도 사실상 불가하다. 자격상실이 되면 탈퇴가 가능하나, 이 경우 그동안 납입한 분담금을 돌려받기가 어렵다. 죽으나 사나 끝까지 책임을 져야 하는 것이다.
처음에 제시한 아파트 공급가격이 지켜지는 경우는 거의 없다. 즉, 대부분 추가부담금을 내야 하는 것이다. 그것도 얼마나 내야 할지도 모른다.
이런 상황인데도 조합가입 예정자, 조합원, 대행사, 시공자 등 지역주택조합 관련자들을 위한 법적 실무 지침서도 없다. 그래서 이 책을 집필하여 지역주택조합의 실체를 알리고자 한다. 지역주택조합은 잘하면 서민들이 싼 가격에 아파트를 장만하는 장점도 있지만, 반대로 사업좌초 가능성 존재, 추가부담금 납부 등 단점도 존재하여, 어느 경우는 아예 투자금을 통째로 날리는 경우도 있는 것이다.
이 책은 무주택자들이 주택조합에 가입하기 전에 꼭 알아야 할 사항을 서술하였으며, 나아가 가입을 한 이후에는 조합원으로서의 권리의무를 이해하여 올바른 사업진행에 도움을 주고자 하였으며, 나아가 업무대행사, 조합원, 조합임원, 시공자 등 관계자들이 주택조합 사업을 제대로 이해하여, 주택조합사업을 제대로 진행하는데 일조하고자 집필된 것이다.
국토교통부는 지역주택조합이 가지고 있는 문제점을 개선하기 위해 여러 가지 제도개선을 하고 있다.
(1) 2017. 6. 3. 법·령 개정을 통해 ① 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설하였고(법 제11조제7항부터 제9항, 그러나 탈퇴 및 환급을 법에 직접 규정하지 않고 조합규약에 위임하여, 현재는 실효성이 별로 없다), ② 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 하였고(법 제11조의2 신설), ③ 조합원 모집신고제도 및 공개모집제도를 신설하였고(법 제11조의3), ④ 시공보증서 제출을 의무화하여 시공자의 파산 등으로 인한 조합원 피해를 방지하고자 하였고(법 제14조의2), ④ 무자격 업무대행, 조합원 모집 미신고, 공개모집하지 않는 경우에 형사처벌 조항을 신설하였고(법 제101조제1호, 법 제102조제2호), ⑤ 총회 의결 시에 조합원 직접 출석 규정을 신설하였고(령 제20조제4항), ⑥ 최소 시공보증금액을 30% 이상이 되도록 하였고(령 제26조의2), ⑦ 법이 정한 분양대행업자에게만 분양을 대행을 할 수 있도록 하였고(법 제54조의2), ⑧ 표준규약을 개정하였는바, 주요 내용만 살펴보면, ㉠ 종신제에서 “임원의 임기는 3년으로 하되, 연임할 수 있다.”라고 개정하였고(규약 제17조), ㉡ 구 표준규약 제24조제7항은 “조합원의 4/5 이상에 의한 서면에 의한 합의(서면의결)가 있는 때에는 총회의 의결이 있는 것으로 본다.”라고 규정하고 있으나, 이를 삭제하였고, ㉢ 구 표준규약 제24조제6항은 “총회 소집결과 정족수에 미달되는 때에는 재소집하여야 하며, 재소집의 경우에도 정족수에 미달되는 때에는 다음의 사항에 대해 대의원회로 총회를 갈음할 수 있다”라고 규정하고 있었으나, 이를 삭제하였고, ㉣ 구 표준규약 제30조제3호는 이사회의 권한으로 “업무규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정”을 두었으나, 개정 규약은 이를 삭제하고, 규약 제23조제1항제12호에 “업무규정, 회계규정, 보수규정, 선거관리규정 등 조합내부 규정의 제정 및 개정”은 총회의 권한으로 하고 있다.
(2) 2019. 12. 10. 법 개정을 통해, ① 조합가입비를 예치기관에 예치하고, 30일 이내 조합 가입 철회 및 예치금 환급이 가능하도록 하였고(법 제11조의4신설), ② 연간 자금운용 계획 및 자금 집행실적을 제출하도록 하였고(법 제12조제3항), ③ 모집주체가 주택법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 할 수 있도록 하였고(법 제14조제4항), 벌칙 규정을 신설하였다.
(3) 2020. 1. 23. 법 개정을 통해, ① 15% 이상 소유권을 확보하여야 인가가 가능하도록 하고(법 제11조제2항), ② 업무대행자의 자본금 요건을 신설하였고(법 제11조의2제1항), ③ 발기인이나 임원은 자금 보관업무는 신탁업자에게만 대행하여야 하도록 하였고(법 제11조의2제3항), ④ 업무대행자에게 사업연도별로 분기별 해당 업무의 실적보고서 작성·제출하도록 하였고(법 제11조의2제4항), ⑤ 조합원 모집신고 시에 50% 이상 사용권원을 확보하도록 하였고(법 제11조의3제1항), ⑥ 발기인의 자격요건을 신설, 모집신고를 하는 날 조합가입을 의제하고(법 제11조의3제6항, 제7항), ⑦ 조합가입계약서 내용을 법제화하고, 작성을 의무화하고(법 제11조의3제8항), ⑧ 모집주체에게 설명의무를 부과하고, 설명의무 이해 확인서를 작성하여 교부하고(법 제11조의4), ⑨ 조합원 모집광고 시 준수의무를 부과하고, 모집광고 시 금지행위를 신설하고(법 제11조의5), ⑩ 발기인 또는 임원은 조합원 모집현황, 사용권원 및 소유권 확보현황 등 실적보고서를 작성·공개하여야 하고(법 제12조제1항), ⑪ 발기인의 결격사유, 당연 퇴직 사유, 겸직금지 의무를 신설하고(법 제13조), ⑫ 주택조합의 해산 및 인가전 비법인사단의 사업 종결 요건을 신설하고(법 제14조의2), ⑬ 계약금등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해산인가를 받은 날까지 보관하도록 하였다(법 제14조의3제2항).
특히 2020. 1. 23. 법 개정으로 앞으로는 지역주택조합 사업이 쉽지 않도록 하였다. 그 중 압권은 조합원 모집신고 시 50% 사용권원 확보와, 조합설립인가 신청 시 15% 소유권 확보 조항이다. 모집신고는 발기인이 하여야 하는데 자금여력이 없는 발기인이 50% 이상 사용권원을 확보한다는 것과, 그 이후 인가 전 비법인사단이 15% 이상 소유권을 확보하여 조합설립인가를 받는다는 것은 매우 어려울 것을 예측한다.
이 책의 특징은, 첫째, 국내 최초로 지역주택조합 법률문제를 종합적으로 해설한 책이다. 둘째, 2021. 6. 15.까지 법 개정사항 및 판례를 반영하였다. 셋째, 문제점 및 개선방안을 구체적으로 제시하고 있다. 넷째, 조합임원이 주택조합사업을 제대로 진행하는 방법을 제시하고 있다.
거듭 말한다. 지역주택조합사업에 참여하려면, 사업을 알고 참여를 하여야 하고, 참여 하였으면, 주인 노릇을 하여야 한다. 그렇지 않으면 내 피 같은 돈이 나간다. 조합임원들도 마찬가지로 지역주택조합사업의 주역임을 명심하고 이 책을 통해 올바른 진행방법을 익히기를 기대해본다.
방배동 연구실에서 2021. 7.
