부동산투자자가 꼭 알아야 할 부동산 절세지식

초판 1쇄 발행 : 2009년 12월 21일

지은이 : 주용철·조중식

펴낸곳 : 원앤원북스

펴낸이 : 강현규·박종명·정영훈

편집 : 박영빈·한혜진·박민희·하혜경

디자인 : 최현정

마케팅 : 정용범·김남욱

등록번호 : 제300-2003-159호

등록일자 : 2003년 4월 17일

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많은 사람들이 부자가 되길 원한다.
그러나 대부분의 사람들은 원하기만 하지,
부자가 되려고 행동하지 않는다.

－ 짐 로저스 －

│지은이의 말│
부동산 절세지식, 아는 만큼 돈 된다!

평균수명이 길어지고 고령화 사회로 진입함에 따라 은퇴 이후의 생활에 대비해야 할 필요성이 점차 강조되고 있다. 특히 부동산이나 주식에 대한 투자는 은퇴 이후의 안정적인 생활을 위해 누구나 한 번쯤은 떠올리게 되는 화두이며, 굳이 은퇴 이후의 삶이 아니더라도 개인의 종잣돈을 활용해 안정적인 생활을 보장할 수 있는 자산을 마련하는 것은 누구에게나 공통되면서도 중요한 관심사다.

전대미문의 전 세계적인 금융위기를 겪으면서 자산관리 방법과 재테크시장의 관심도 빠른 속도로 변화하고 있다. 우리나라의 경우 전통적으로 부동산을 통한 재테크가 주류였다. 하지만 과거와는 달리 부동산투자로 목표수익을 달성하기 어려워지면서 자산가들도 점차 금융자산의 비중을 어느 정도 높여가고 있다. 다만 최근 금융시장의 저금리 기조가 장기화·고착화됨에 따라 높은 투자수익을 기대할 수 있는 투자자산이 점차 줄어들고 있다는 점이 문제다. 즉 이제 재산을 적극적으로 불려나가는 공격적 자산관리보다 재산을 지키는 방어적 자산관리의 중요성이 그 어느 때보다 강조되고 있다.

방어적 자산관리에 있어 가장 중요한 테마는 역시나 세금이다. 세금은 사회를 유지하는 데 반드시 필요하지만, 개인의 입장에서는 소득을 좌우하는 역할을 한다. 소득이 있는 곳에 세금이 수반되는 것은 당연하지만, 불필요한 세금까지 납부하는 것은 개인의 입장에서는 바람직하지 않다.

불필요한 세금을 줄인다고 해서 ‘조세 회피’나 ‘탈세’를 의미하는 것은 아니다. 벌어들인 이익이 동일하더라도 납부해야 하는 세금의 크기는 개인의 노력 여하에 따라 어느 정도 줄어들 수 있다. 물론 어느 누군들 세금을 줄이고 싶지 않겠는가? 문제는 세법이라는 것이 너무 어렵다는 데 있다. 세법은 그 특성상 경제적·정치적 상황 변화에 따라 제정 당시와 달라지기 때문에 그때의 상황을 알지 못하면 쉽게 접근할 수 없다. 또한 모든 경제적 실질을 반영하지 못하기 때문에 과세 관청의 판단에 따라 과세 여부나 그 규모가 달라질 수도 있다.

결국 세금을 줄이기 위해서는 어느 정도 세금과 관련된 전문가의 도움이 필요하다. 일정 부분 비용을 부담해야 하는 수도 있지만, 세금이 거액일 경우 어느 정도 세무 전문가의 도움은 필수다. 단순하게 생각했을 때 전문가의 도움을 받는 데 드는 비용 이상의 절세 효과를 볼 수 있다면 전문가에게 의뢰하는 것이 이익이다.

하지만 세무 전문가가 항상 내 옆에 있는 것은 아니다. 또한 주변의 경제 환경을 포함한 여러 가지 상황은 급격하게 변하고 있으며, 세금과 관련된 문제 역시 우리가 피부로 느끼지는 못하지만 항상 변화하고 있다. 그러한 변화에 능동적으로 대처하고, 특히나 재산과 직결된 세금 문제에 적절하게 대처하기 위해서는 전문가 수준은 아니더라도 기본적인 절세지식이 반드시 필요하다. 전문가에게 의뢰하기 전에 당장 어떻게 대처하는 것이 현명한지, 과연 전문가에게 맡길 만한 사안인지 등은 미리 부동산 세금에 관한 지식을 습득해두지 않고서는 결정할 수 없는 문제다.

아는 것은 분명 힘이 된다. 그렇지만 세법은 너무나도 그 분량이 방대하고 내용 또한 복잡하며 어렵다. 게다가 세법은 국가와 국민과의 조세채권이나 채무 관계를 다루는 역할을 넘어서서 국가의 경제적·정책적 수단으로서도 매우 중요하게 활용되고 있어 다른 법과는 달리 매년 개정되고 있다. 이렇다 보니 일반인들이 세금에 관한 지식을 습득하기가 쉽지 않다. 또한 효익을 따져볼 때 ‘일반인들이 어려운 세금지식을 많은 시간과 노력을 투입해 습득하는 것이 과연 합리적인가’하는 의문을 가지게 된다.

물론 전문가가 아닌 이상 두꺼운 전문서적을 옆에 끼고 머리를 싸매며 공부할 필요는 없다. 그렇지만 세금은 최소 비용으로 최대 효과를 추구할 수 있는 수단이다. 이에 두 필자는 세금, 특히 부동산 관련 세금에 대해 문외한인 일반인들에게 요구되는 기본적인 수준의 세금지식을 비전문가 입장에서도 쉽게 습득할 수 있도록 하기 위해 이 책을 집필했다. 분명 부족한 부분도 있겠으나 ‘이 정도면 일반인들에겐 충분할 수 있겠다’는 판단 아래 집필했으며, 이 책에서 다루는 수준을 넘어서는 정도이거나 이 책에서 다루고 있는 내용이지만 쉽게 판단이 서지 않는 상황에 직면했다면 더이상 고민하지 말고 과감히 전문가와 상의하는 것이 옳다.

앞에서 언급한 바와 같이 주변의 경제 상황이 많이 달라지고 있으며, 자본시장이 선진화되면서 금융재산에 대한 관심이 높아지는 반면에 부동산에 대한 매력은 상대적으로 낮아지고 있다. 그렇지만 아직 우리나라 가계자산의 80% 정도가 부동산이며, ‘역시 대한민국에서는 부동산이 최고’라는 말 또한 사실로 들리는 것이 현실이다.

사람들은 부동산을 취득하거나 등록·양도할 때만 일시적으로 부동산과 관련된 세금에 관심을 가지곤 한다. 경우에 따라서는 일생에 한 번도 관심을 갖지 않는 사람도 있을 수 있다. 하지만 한 번의 잘못된 의사결정으로 어떤 사람은 거액의 세금을 부담해야 하고, 어떤 사람은 그렇지 않기도 한다. 예를 들어 2억 원에 취득한 주택이 7억 원이 된 후 양도할 때 비과세 요건을 알고 대처한 사람은 전혀 세금을 내지 않는 반면, 이를 간과한 사람은 몇 억 원의 세금을 낼 수도 있다.

이 책은 최소한 이러한 불이익을 당하지 않도록 기본적인 절세지식을 놓치지 않는 데 주안점을 두었다. 이 책을 통해 부동산 세금에 관해서는 적어도 무지로 인한 피해를 당하지 않았으면 하는 바람이다.

끝으로 기획과 편집에 정성을 기울인 원앤원북스 임직원에게 감사드린다.

주용철·조중식

부동산은 취득·보유·양도·상속·증여 등 각 단계별로 세금 문제가 발생한 다. 그 중 부동산 취득과 관련된 세금 문제는 부동산 절세 전략의 출발점이 라 할 수 있다. 누구 명의로 살 것인지, 언제 살 것인지, 공동명의가 유리한 지 아니면 단독명의가 유리한지, 자녀 명의로 취득해도 되는지 등‘어떻게 취득할지’에 대한 문제는 매우 중요한 사항이다. 취득세 및 등록세 문제는 물론 향후 보유와 양도 단계에서 발생하는 세금에까지 영향을 미치기 때문이 다. 물론 상속세 및 증여세도 취득세의 영향에서 자유롭지 못하다. 1장에서는 이에 대한 해답을 제시하고자 한다.

미분양주택을 취득하면 취득세∙등록세를 2.3% 아낄 수 있다

신규 분양 공동주택 구입시 취득세를 최고 100% 감면받는 방법이 있으며,
최초 분양받아 1가구 1주택이 되는 경우 취득세와 등록세를 감면한다.

무주택의 설움을 온몸으로 느끼며 절치부심한 차정열 씨, 그는 부푼 꿈을 안고 아파트를 사기로 했다. 다만 돈이 좀 부족해 할인 분양하는 미분양아파트를 사기로 했지만, 새로운 집에서 부모님을 모시고 살 생각에 그래도 마음이 뿌듯했다. 미분양아파트라서 바로 입주할 수 있어 더욱 기분 좋아진 정열 씨는 우선 입주할 때 들어가는 세금이 얼마나 되는지 알아보기 위해 법무사를 찾았다. 법무사는 입주 평형과 분양가 등을 물어보더니“18평형이고 분양가가 2억 원이니까 2.2%의 세율이 적용되어 440만 원이 되겠네요”라고 했다.

분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아 1가구 1주택이 되는 경우에는 취득세와 등록세를 감면해준다. 다만 그 부동산의 취득일로부터 2개월 이내에 소유권이전등기를 하지 않는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다(서울특별시 감면조례 13조). 그 요건은 다음의 4가지로 정리된다.

취득세와 등록세를 안 내는 방법이 있다

첫째, 분양할 목적으로 건축한 공동주택을 최초로 분양받아야 한다. 따라서 기존의 주택을 취득하는 경우에는 감면대상에 포함되지 않는다. 이때에는 공공임대주택 등에 살고 있다가 임대기간이 끝나서 임대주택을 분양받는 경우도 포함된다. 또한 임대주택사업자의 부도 등의 이유로 당해 임차인이 경매 또는 공매로 주택을 취득하는 경우도 포함된다.

한편 아파트를 취득하는 방법에는 시공회사에서 직접 분양받는 경우도 있지만, 분양권을 취득하는 경우도 있을 것이다. 종전에는 그 아파트를 최초로 분양받지 않은 것으로 보아 감면대상 여부에 대해 다툼이 있었으나 2009년 12월 현재는 이견 없이 감면 혜택을 주고 있다.

둘째, 주택 중에서도 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)이어야 한다. 따라서 단독주택(다가구주택 포함)의 경우 감면대상에서 제외된다.

셋째, 공동주택을 취득해 2주택이 되면 안 된다. 감면 혜택은 소시민을 그 대상으로 하기 때문에 여러 채의 주택을 가지고 있는 사람은 해당되지 않는다.

한편 그 공동주택으로 이사를 가기 위해 기존의 주택을 팔려고 했는데 팔리지 않는 경우에는 부득이하게 1가구 2주택이 될 수 있다. 이때는 그 공동주택을 취득한 날(통상 잔금 청산일)로부터 30일 이내에 종전의 주택을 매각해야 감면 혜택을 받을 수 있다. 즉 한 달간의 유예 기간을 주는 셈이다.

2주택 보유 여부는 1가구를 기준으로 한다. 이때 1가구에 대한 판단은 주민등록등본에 기초하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록등본에 기재되어 있지 않더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다. 즉 감면을 받기 위해 이미 다른 주택을 소유하고 있는 배우자 또는 자녀를 주민등록상 분가시킨다고 해도 감면 혜택은 주지 않는다. 또한 30세 미만의 자녀는 결혼을 하지 않는 한 소득이 있더라도 분리세대로 인정받지 못한다는 점에 유의해야 한다.

하지만 60세 이상의 직계존속 또는 60세 이상은 아니지만 국가유공자이면서 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계인은 비록 주민등록이 부모와 함께 되어 있어도 세대가 분리된 것으로 본다. 예를 들어 한 채의 집을 보유한 65세의 아버지를 호주승계인인 아들이 부양한다면 비록 주민등록이 같이 되어 있어도 취득세를 감면받을 수 있다.

넷째, 부동산의 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 해야 한다. 하지만 아직 보존등기가 되어 있지 않은 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날로부터 2개월 이내에 소유권이전등기를 해야 한다. 또한 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재, 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에도 이전등기가 가능한 날로부터 2개월 이내에 소유권이전등기를 해야 한다. 이 기간 내에 이전등기를 하지 않으면 감면받은 세금을 다시 추징당하므로 주의해야 한다. 이러한 4가지 요건을 갖추고 다음의 면적에 해당하면 해당 금액만큼 감면받을 수 있다.

• 전용면적 40㎡(12평, 분양면적 기준으로는 18평형 내지 20평형 정도) 이하인 공동주택에 대해서는 취득세와 등록세를 전액 면제해주고 있다.

• 전용면적 40㎡(12평, 분양면적으로는 24평형 내지 26평형 정도) 초과 60㎡(18평) 이하인 공동주택에 대해서는 취득세와 등록세의 50%를 경감해주고 있다.

  1분 절세 칼럼 ^●●● 차정열 씨가 부모와 함께 주민등록이 되어 있다면 세대를 분리할 수 있는지 살펴봐야 한다. 정열 씨가 30세 이상이거나 결혼을 했다면 세대분리를 통해 취득세와 등록세를 감면받을 수 있기 때문이다. 다만 잔금 청산일 이전까지 세대분리가 이루어져야 감면 혜택을 받을 수 있다. 특히 지방에 계시는 부모님의 의료보험 때문에 주민등록을 위장 전입해둘 경우 부동산 취득시 감면 혜택을 받지 못할 수도 있으므로 각별한 주의를 요한다.

주택을 살 때는 2.3%의 취득 관련 세금을 내야 한다

부동산을 취득시 취득세와 등록세, 인지세 등을 내야 한다.
주택은 2.3%, 주택 이외의 부동산은 4.6%의 취득세를 내야 한다.

차정열 씨 옆에 서 있던 조성우 씨는 차정열 씨가 아파트를 취득하면서 취득세와 등록세를 면제받는 것을 보고 부러워할 수밖에 없었다. 성우씨는 이미 한 채의 주택을 소유한 상태여서 추가로 부동산을 매입해도 취득세 등을 면제받을 수 없기 때문이다. 그 대신 한 가지 의문이 들었다. 얼마 전 시골에 임야를 취득할 때는 4.6%의 세율로 취득세 등을 냈는데 법무사에서는“2.3%의 세금만 내면 된다”고 했기 때문이다. 그 말이 과연 사실일까?

부동산을 취득하는 가장 일반적인 방법은 매매이다. 즉 돈을 주고 부동산을 사는 것이다. 또한 부모에게 증여를 받거나 부모가 사망하면서 받는 상속도 흔히 알고 있는 방법이다. 하지만 부동산을 취득하는 방식에는 건물을 직접 짓는 것도 있고, 가지고 있는 서로의 부동산을 교환해 취득하는 방법도 있다. 또 바다를 메워서 땅을 취득하는 방식도 있다. 취득세를 파악할 때는 부동산을 어떻게 취득했느냐가 매우 중요하다. 부동산 취득 방법에 따라 세금의 크기가 달라지기 때문이다.

주택 취득시 2.3%, 그 외의 부동산 취득시 4.6%

부동산을 취득하면 지방세인 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 또한 세트처럼 과세되는 세금도 있다. 취득세에는 농어촌특별세가, 등록세에는 지방교육세가 추가로 과세되는데 농어촌특별세는 취득세액의 10%(감면받는 경우에는 감면받는 취득세액과 등록세액의 20%)가 과세된다. 지방교육세에는 등록세액의 20%가 추가 과세된다.

이들 세금은 정해진 시기까지 신고·납부해야 하며, 신고기한을 넘기는 경우 가산세(신고를 안 할 경우 납부할 세금의 20%, 납부를 안 할 경우 연 10.25%)가 부과된다. 취득세의 경우 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시·군·구에 세금을 신고·납부해야 하고, 등록세의 경우 취득 부동산의 소유권을 등기하기 전에 해당 시·군·구에 납부하고, 등기 신청시 영수필통지서와 영수필확인서를 첨부·제출해야 한다. 등록세를 내지 않으면 애당초 등기 접수를 받지 않기 때문에 등록세와 관련된 가산세를 납부하는 일은 거의 없다. 다만 등기가 가능한 날부터 60일 이내에 등록세를 납부하지 않는 경우에는 경과 기간에 따라 과태료가 부과된다.

취득세와 등록세의 과세표준을 산정할 때 기준이 되는 금액은 실거래가 신고 등을 통해 구청에서 검인받은 금액이다. 다만 그 금액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준액으로 한다. 시가표준액은 흔히 ‘공시가액’이라고 하는데 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가액이나 공동주택가액 등을 의미한다.

그런데 신고된 가액이 시가표준액보다 더 적어도 과세표준액으로 인정되는 사례가 있다. 법원에서 공·경매를 통해 취득하거나 법인으로부터 취득하는 경우 등이다. 한편 상속이나 증여의 경우 별도의 신고된 가액이 없기 때문에 시가표준액이 과세표준이 된다. [표 1-1]에서 확인할 수 있듯이 현행 세율은 주택과 농지 취득에 대해 혜택을 주고 있으며, 상속이나 증여처럼 무상으로 취득하는 경우에도 어느 정도 배려하고 있다.

[표 1-1] 취득 유형별로 취득시 과세되는 세율표

[표 1-2] 증서의 기재금액에 따라 부과되는 인지세액 현황

그 밖에 계약서 등 증서의 작성시 부담하는 인지세가 있다. 인지세는 별도로 납부할 필요 없이 은행에서 해당 금액만큼 인지를 사서 계약증서 등에 첨부하고, 인장(印章) 또는 서명으로 소인하는 형태로 납세가 이루어진다. 이때 기재하는 금액은 매매계약의 경우 매매금액이 되고, 증여계약의 경우 증여금액이 된다. 다만 주택의 거래금액이 1억 원 이하일 때는 인지세를 비과세해주고 있다.

 1분 절세 칼럼 ^●●● 매매를 통해 주택을 취득하는 경우 거래세 부담을 완화시키기 위해 일반세율의 50%를 감면해주고 있다. 결국 부동산을 돈 주고 산다면 다른 부동산보다 주택을 매입하는 것이 우대 혜택을 받는 셈이다. 하지만 주택을 무상으로 받는다면 감면받을 수 없기 때문에 매매보다 높은 세율을 적용받는다는 점에 유의해야 한다. 무상으로 받는 것이 매매보다 유리한 점은 단지 시세가 아닌 시가표준액을 과세표준으로 하기 때문에 전체적인 세 부담이 매매와 유사할 수 있다는 정도다.

부동산을 취득할 때는 소득원을 만들어놔야 한다

부동산을 취득할 때는 나이와 결혼 여부를 고려해야 하며,
자금 출처를 쉽게 입증하려면 부부 공동명의로 취득하는 것이 유리하다.

조성우 씨는 이미 집이 한 채가 있었지만, 새로 취득하는 주택에 대해 2.3%의 세율로 취득세와 등록세를 낼 수 있다는 말에 기분이 살짝 좋아졌다. 매매계약을 체결하고 계약금도 지불하고 나니 공인중개사가 15일 내에 주택거래신고를 해야 한다고 알려줬다. 또한 현재 취득한 주택가격이 6억 원 이상이기 때문에 자금조달계획서도 제출해야 한다고 했다. 그 말을 들은 성우 씨는 뭔가 알 수 없는 불안감에 사로잡혔다.

주택거래신고지역 내에서 전용면적 60㎡(18평)를 초과하는 6억 원 이상의 고가 주택을 구입할 때는 실거래가신고 외에 별도의 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 하며, 입주 여부를 반드시 시·군·구청에 신고해야 한다.

이는 주택거래신고지역 내 투기 목적 자금의 유입을 차단하기 위한 취지로 도입된 제도다. 자금조달계획서에는 금융기관 예금액, 부동산 매도액, 주식·채권 매각대금, 현금 등 집을 사는 데 들어간 자기자금과 금융기관 대출액, 사채 등의 차입금도 모두 써야 한다. 또한 매입 주택에 실제 거주할지 여부도 밝혀야 한다.

주택거래신고, 기준부터 알아두자

주택거래신고를 해야 하는 지역은 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역이다. 즉 이 지역 외의 지역에서는 주택거래신고를 할 필요가 없다(다만 실거래가신고는 해야 한다). 결국 전국적으로 모든 부동산에 대해 실거래가신고를 해야 하고, 이 중 주택거래신고지역 내의 일정 주택은 실거래가신고가 아닌 주택거래신고를 해야 하는 것이다.

신고를 할 때는 거래 당사자인 매도인과 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성하고 기명날인해 당해 주택 소재지의 관할 시장·군수·구청의 지적과로 제출해야 한다. 다만 거래 당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 공인중개사가 신고할 수 있고, 거래 당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수도 있다.

주택거래신고는 계약 체결일로부터 15일 이내에 마쳐야 하고 계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 거래가액, 소유권이전예정일자, 부동산중개업자, 계약의 조건이나 기한에 대한 사항을 신고해야 한다. 만약 신고를 하지 않거나 늦게 신고한 경우 또는 허위로 거짓 계약 내용을 신고한 경우에는 취득세의 1~5배에 달하는 과태료를 부과한다.

자금출처조사, 이렇게 대비하자

세무서에서는 어떤 사람이 능력 이상의 과도한 재산을 취득했다면 그 사람에게 어디서 난 돈으로 그 재산을 취득했는지 입증할 것을 요구한다. 행여 탈세를 하지는 않았는지 알아보기 위해서인데, 재산을 취득한 사람의 최근 5년간의 소득 상황, 재산 매매 현황 등을 전산으로 분석한다. 그 결과 재산을 취득할 만한 능력이 되지 않는다고 판단되면 자금출처조사의 대상자로 선정해 취득자금의 출처를 입증하도록 하고 있다.

조사 결과 출처를 밝히지 못하는 부분에 대해서는 증여세를 부과한다. 출처의 입증은 10억 원을 기준으로 하는데, 취득한 재산의 금액이 10억 원 미만인 경우에는 취득자금의 80%까지만 입증하면 되고, 10억 원 이상인 경우에는 2억 원을 제외한 나머지 취득자금을 전부 소명해야 자금출처를 입증한 것으로 본다.

예를 들어 취득한 재산이 8억 원인 경우에는 8억 원의 80%인 6억 4천만 원만 입증하면 되고, 취득한 재산이 20억 원이라면 2억 원을 제외한 나머지 18억 원에 대해 그 출처를 밝힐 수 있어야 한다.

하지만 실무상 나이라든지 그 사람이 세대주인지 여부, 직업, 재산 상태 등을 참작해 일정 금액 이하인 경우에는 명백히 증여했다는 증거가 없는 한 별도의 자금출처조사를 하지 않는다.

[표 1-3] 자금출처조사 제외 대상

예를 들어 30세 미만인 사람이 5천만 원 이하의 주택을 살 경우에는 자금출처조사를 면할 수 있다. 30세 이상인 사람은 세대주와 세대주가 아닌 경우로 구분되는데 세대주인 경우 2억 원까지, 세대주가 아닌 경우에는 1억 원까지 자금출처조사 없이 집을 취득할 수 있다. 40세 이상인 사람은 세대주인 경우 4억 원까지, 세대주가 아닌 경우 2억 원까지 자금출처조사 없이 집을 취득할 수 있다. 물론 증여받았다는 사실이 명확하게 확인되는 경우에는 증여세를 내야 한다.

출처로 인정되는 돈은 세금을 내고 남은 돈

세무서에서는 음성적으로 거래된 돈은 자금의 출처로 인정하지 않는다. 원칙적으로 세무서에 정당하게 신고한 돈만 인정된다. 예를 들어 사업을 해 세금을 내고 번 돈이나 갑종근로소득세(일명 ‘갑근세’)를 내고 월급으로 탄 돈, 증여세를 내고 증여받은 돈, 이미 가지고 있는 재산을 처분한 돈 등이 여기에 포함된다. 또 재산을 취득하기 위해 은행에서 빌린 돈도 출처로 인정받을 수 있다. 다만 은행이 아니라 부모에게 빌린 돈과 같이 일반 개인에게서 조달한 돈은 원칙적으로 인정받을 수 없다. 부모와는 언제든지 가짜 약정서를 만들 수 있기 때문이다.

소득의 원천별로 출처로 인정해주는 금액 범위도 다르다. 개인사업자의 경우 매출액 전부가 자금의 출처라고 인정되는 것은 아니고, 관련 비용과 세금 등을 공제한 실질적으로 사용할 수 있는 금액만이 인정된다. 따라서 사업소득, 부동산 임대소득, 산림소득이 있는 사람들은 ‘매출액-해당 매출을 얻기 위해 소요된 비용-소득세’에 상당하는 금액만 출처가 있다고 인정받는다. 소위 고소득 자영업자에 대한 세무조사시에도 이러한 부분에 착안한다.

한편 본인이 소유한 재산을 처분한 경우에는 매매대금에서 양도소득세를 차감한 잔액을 출처로 인정한다. 현금 흐름상 매매대금은 모두 당사자에게 귀속되기 때문이다.

근로자의 경우 다른 소득이 있는 사람보다 우대해주는데, 총 급여에서 세금만을 차감한 금액을 취득자금으로 인정받을 수 있다. 급여를 받아 생활비로 사용할 수도 있지만, 생활비 등으로 사용한 비용은 무시하고 세금을 뺀 금액을 모두 인정해준다.

예를 들어 10억 원의 매출을 올리는 중소기업사장의 경우 각종 비용을 뺀 나머지 소득액이 1천만 원이고 납부할 세금이 100만 원이라면 세금을 뺀 900만 원만 출처로 인정된다. 하지만 연봉이 2천만 원인 근로자의 경우 납부할 세액이 100만 원이라면 2천만 원에서 세금 100만 원을 뺀 1천900만 원만 출처로 인정된다.

타깃성 자금출처조사에 유의하라

정부에서는 자금출처조사를 정책적 차원에서 활용하는 경우가 있다. 일단 자금출처조사를 한다고 하면 불법적인 투기성 자금이나 증여성 자금 등이 부동산 거래과열지역에 유입되는 현상을 어느 정도 진정시킬 수 있기 때문이다. 다만 조사대상이 되는 사람들이 상당히 많기 때문에 조사의 효율성을 위해 어떤 일정한 기준을 두고 있다.

우선 해당 지역에서 고가 아파트나 토지를 취득한 사람을 대상으로 한다. 이 중에서 특히 부동산 구입자금의 원천이 불확실하거나 수증(受贈) 혐의 금액 등이 큰 사람이 주 대상이 된다. 예를 들어 자금 동원 능력이 부족한 저연령층이나 가정주부 등과 같이 취득자금을 증여받았을 가능성이 높은 사람들, 또 소득세 신고는 조금밖에 하지 않으면서 해외 여행이 빈번하거나 사치스러운 생활을 하는 사람들이 해당된다. 해당 지역에서 부동산의 취득이나 양도건수가 빈번한 사람들도 해당된다.

이러한 조사의 특성 중 하나는 일종의 시범성 조사라는 것이다. 그렇기 때문에 해당되는 당사자뿐만 아니라 세대별 구성원에 대해서도 조사가 이루어진다는 점에 유의해야 한다.

우선 과거 5년간 취득·양도한 부동산 거래 관련 자금 흐름을 함께 추적하고, 관련된 모든 세금을 추징한다. 나이가 어린 사람이 부동산을 취득한 경우에는 돈을 증여받은 혐의가 있기 때문에 증여세 탈세 여부를 집중 조사하고, 탈루한 사업소득으로 부동산을 취득한 혐의가 있는 경우 관련 사업장에서 사업소득세 등을 과소하게 신고했는지를 조사한다.

예를 들어 소득세 신고시 순이익은 1억 원 정도인데, 그해에 취득한 부동산의 가액이 신고한 소득금액을 훨씬 초과할 경우 조사대상으로 선정될 수 있다. 고가의 외제차를 취득하고, 해외 여행을 자주 나가면서 신용카드 대금으로 상당한 금액을 사용하는 경우 등도 단골 조사대상이 된다. 또한 단기 양도 등을 한 후에 아예 신고를 하지 않았거나, 과소하게 신고한 혐의가 있는 경우 실질거래가액을 확인해 양도소득세 탈루 혐의를 조사한다.

타깃성 출처조사시 금융거래내역 조사는 필수

출처조사시 조사대상자에 대해서는 매매대금의 흐름이 어떻게 이루어지고 있는지 금융거래내역을 우선 확인한다. 또한 거래 당사자가 사실 확인 등의 조사에 대해 응하지 않거나 허위 증빙을 제시하는 등 정상적인 세무조사가 어렵다고 판단되는 경우 거래 상대방에 대해서도 금융거래확인조사를 함께 실시한다.

이렇게 조사한 금융자료를 토대로 어떤 돈으로 부동산을 취득했는지 그 원천을 확인한다. 그 원천에 따라 부모에게 돈을 받았다면 증여세를 부과하고, 사업소득에 대한 세금을 탈세한 돈으로 부동산을 샀다면 사업소득세 등을 추징한다.

한편 본인이 소득원이 많다고 안심할 수는 없다는 점에 유의해야 한다. 과세관청에서 대금 흐름을 추적하다 보면 소득이 있어도 세금을 추징당하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 취득자금 원천이 금융자료조사 등을 통해 밝혀진다면 그 실질적인 관계가 밝혀지는 것이기 때문에 실질과세의 원칙에 따라 과세한다.

이러한 경우 재산 취득자의 소득금액 또는 재산양도대금 등을 포괄적으로 봤을 때 자금 동원 능력이 인정된다 하더라도 실제 취득자금의 원천에 따라 과세한다. 예를 들어 기존에 세금을 내고 신고한 소득이 1억 원이라고 하더라도 계좌 내역을 추적하다가 부모에게 1억 원을 증여받은 사실이 발견되었다면 소득원이 있어도 그 1억 원에 대해서는 증여세를 내야 한다.

그렇지만 부모 자식 간 또는 부부 간에 금전을 빌리거나 또는 빌려주는 일은 다반사로 발생한다. 이때 아무런 생각없이 금융기관을 통해 계좌이체하거나 무통장입금할 경우 그 내역에 대해 소명할 준비를 갖춰야 한다. 물론 생활비조로 또는 용돈 명목으로 지급하는 돈까지 과세하지는 않는다. 통념상 거액의 자금이 계좌를 통해 흘러가야 하는 경우 그 내역에 대해서는 향후의 세금조사 등을 대비해 확인해둘 필요가 있다.

1분 절세 칼럼 ^●●● 부동산을 매입할 때는 자금 흐름을 증명할 준비를 해두어야 한다. 우선 자신의 명의로 신고된 소득이 취득하려는 재산의 가액에 비해 부족하지 않은지를 확인해야 한다. 만약 부족하다면 은행권 차입 등을 통해 출처를 입증할 수 있도록 해야 한다.또한 가급적 은행을 경유해 대금을 지급해 의심의 여지를 없애야 한다. 자금 출처조사를 하면 금융거래내역도 조사하기 때문에 증여성 송금이나 출처가 불분명한 입금액 등이 없도록 해야 한다. 또한 거래내역이 5년간 누적 관리되기 때문에 불필요하게 부동산을 사고파는 것도 지양해야 한다.

조합원과 일반분양자는 내는 세금이 다르다

조합원은 취득 시점에 따라 다른 취득세와 등록세를 낸다.
아파트가 준공된 후 등기할 때 일반분양자와 조합원은 차별대우를 받는다.

김영오 씨는 무주택자다. 아파트를 취득하기에는 아직까지 자금 사정이 어려워 주변의 권유에 따라 재개발지분을 취득하기로 하고, 경기도 수원의 재개발구역 내에 있는 연립주택을 투자대상으로 선정했다. 관리처분계획인가가 떨어지고 주택은 철거 직전이었다. 사업 기간도 짧고 지금 당장 부담도 얼마 되지 않아서 당장 계약하기로 하고 계약금을 지급했다. 다만 잔금 지급은 사정상 2개월 뒤로 미루어놓을 생각이었다. 그런데 잔금 지급을 뒤로 미루면 취득세와 등록세를 더 내야 한다는데, 왜 그런 것일까?

재건축·재개발주택의 경우 기존의 부동산 상태에서 조합원지분을 승계하는 경우와 건물의 철거 상태에서 승계하는 경우, 그리고 준공 시점에 건물분을 취득한 경우 각각 그 과세표준과 세율이 달라진다. 또한 방식이 재개발이냐 재건축이냐에 따라서도 감면 혜택이 달라진다.

주택이 멸실되기 전에 소유권을 이전하자

기존의 건물이 존재하는 상태에서 조합원지분을 승계하는 경우 건물이 멸실되지 않았기 때문에 과세표준과 세율이 기존 부동산을 취득(4.6%)하는 것과 동일하게 적용된다. 따라서 주택의 경우 취득시 일반부동산과 동일한 감면 혜택을 받을 수 있다(2.7%).

그런데 건물이 멸실되어 사실상 토지만 존재하는 상태에서 지분을 승계하는 경우에는 토지에 대한 소유권이전등기만 이루어진다. 따라서 토지의 취득가액에 대해서만 신고하면 된다. 이때 적용되는 과세표준은 종전에는 권리가액을 기준으로 책정했는데, 공인중개사법 개정으로 2007년 6월 29일 이후부터는 조합원입주권의 경우(건축허가를 통해 300세대 미만의 주상복합건축물로 재건축을 진행하는 경우는 제외) 실거래가액을 과세표준으로 한다.

한 가지 문제점은 적용되는 세율이다. 건물이 존재하는 상태에서 주택은 2.7%의 낮은 세율을 적용받는다. 그런데 재개발·재개발사업 추진으로 건물이 멸실되어 토지만 존재하는 순간 공부상 주택이 아니라는 이유로 4.6%의 높은 세율이 적용된다. 즉 건물을 철거한 후에 조합원지분을 인수하는 경우 과세표준은 동일하지만 그 상태가 주택이 아니므로 감면 혜택을 받지 못하고 높은 세율이 적용되는 것이다.

일반분양자와 조합원은 차별대우를 받는다

조합원의 경우 건물이 멸실되고 나면 새로운 건물을 취득한다. 따라서 새로이 취득하는 건물분에 대해 취득세와 등록세를 내야 한다. 이때 적용되는 과세표준은 건물의 공사에 투입된 공사비로, 일반분양자들의 과세표준이 되는 분양가와는 별개다.

이때 공사비는 재개발·재건축조합의 회계장부상의 금액으로 산정한다. 즉 건축물에 대한 공사원가가 조합원의 취득세 및 등록세의 과세표준이 되는 것이다. 이 금액은 일반분양자의 분양계약서상 건물분분양가와도 다르며, 통상 공사비를 평당 400만 원 정도로 본다면 33평형의 경우 1억 3천200만 원가량이 과세표준으로 산정되는 셈이다.

이렇게 산정된 과세표준에 대해 적용되는 세율도 다르다. 조합원은 신축과 관련된 세율이 적용되고, 일반분양자의 경우 주택 매매에 대한 세율이 적용되기 때문에 조합원은 3.16%, 일반분양자는 2.7%의 감면 세율이 적용된다. 세율의 측면에서 볼 때 일반분양자가 유리하지만, 조합원의 과세표준이 현저히 적기 때문에 전체적인 세 부담은 조합원이 더 적다.

한편 일정 공익사업으로 인한 조합과 조합원 취득에 대해서는 취득세와 등록세를 비과세한다. 우선 관련법에 따른 도시개발사업, 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 시행으로 당해 사업지구 내의 부동산 소유자가 환지 및 토지상환채권으로 취득하는 부동산에 대해서는 원칙적으로 취득세와 등록세가 비과세된다. 다만 종전 부동산과 동일한 가치의 부동산으로 교환된다고 보기 어려운 경우에 대해서는 취득세와 등록세를 과세하는데, 구체적인 내용은 다음과 같다.

첫째, 환지에 의해 새로 취득하는 부동산의 가격이 종전 부동산보다 더 많아 청산금을 추가로 부담하고 취득하는 경우 그 청산금 상당의 부동산에 대해 과세한다.

둘째, 사업시행인가 이후에 조합원의 지분을 승계·취득한 경우에는 비록 청산금을 부담하지 않아도 그 취득가액과 환지로 받은 부동산가격의 차액에 대해 과세한다. 투기지역의 경우 정비구역지정 이후에 승계·취득한 조합원부터 적용 시기가 소급된다.

한편 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업과 주거환경개선사업의 시행으로 취득하는 다음의 부동산에 대해서도 그 취득과 등록에 대해 취득세와 등록세를 면제한다. 다만 취득일부터 5년 이내에 별장이나 고급 오락장 등이 되어 과세대상이 되거나 관계법령을 위반해 건축한 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다.

• 조합이 주택재개발사업의 대지 조성을 위해 취득하는 부동산

• 조합이 관리처분계획에 따라 취득하는 주거용 부동산

• 재개발사업의 최초 시행인가일 현재 조합원이 취득하는 전용면적 85m2 이하의 주거용 부동산(도시 및 주거환경정비법에 따라 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다. 즉 국민주택 규모 이하의 경우라면 종전 부동산의 가치를 초과하는 신축 주택의 취득에 대해서도 비과세 혜택을 적용한다. 다만 재개발사업에 대해서만 적용하므로 재건축사업의 조합원은 해당되지 않는다)

• 사업 시행자가 주거환경개선사업 시행을 위해 취득하는 주거용 부동산

• 주거환경개선계획의 최초 고시일 현재 부동산의 소유자가 사업 시행자 지정을 받지 않고 시행한 주거환경개선사업으로 인해 취득하는 주거용 부동산

• 주거환경개선계획의 최초 고시일 현재 부동산의 소유자가 분양받는 전용면적 85m2 이하의 주거용 부동산

1분 절세 칼럼 ^●●● 김영오 씨의 경우 주택건물이 멸실되지 않은 상태에서 조합원지분을 취득하면 절세 혜택을 받을 수 있다. 멸실되지 않은 경우 주택으로 보아 세금을 감면해주기 때문이다. 건물이 철거된 이후에는 토지만 남아 있는 상태가 되어 토지 취득에 해당하는 세금을 내야 한다. 그런데 단순 토지를 취득할 때는 세금 감면 혜택이 없기 때문에 원래의 세금 4.6%를 전부 부담해야 한다. 2.7%와 4.6%는 숫자상의 차이는 얼마 되지 않지만, 세금으로 환산하면 거액이 될 수도 있다.

부부 공동명의, 이런 경우에 정말 유리하다

부부 공동명의는 많은 장점이 있지만 그 실익을 명확히 따져봐야 한다.
특히 새로 부동산을 취득하는 경우라면 부부 공동명의가 유리하다. 

변성민 씨는 5년 전 3억 원에 취득한 서울시 광진구의 아파트와 부인 명의로 10년 전 1억 원에 취득한 경기도 하남시의 단독주택을 소유하고 있다. 취득할 때부터 계속 단독주택에 거주하고 있으며, 아파트에는 거주한 사실이 없다. 현재 아파트의 경우 7억 원 정도에, 단독주택의 경우 6억 원 정도에 거래된다. 지금 팔면 2주택 중과세 때문에 매매차익의 50%나 세금으로 내야 한다는 말에 두 채 모두 팔지 못하고 있다. 그러던 그에게 세무사가 이렇게 충고했다.“ 아내에게 집을 주면 양도소득세를 한 푼도 안 낼 수 있습니다.”

성민 씨와 같은 경우 아파트를 배우자에게 증여하면 세금이 얼마나 과세되는지 살펴보자. 일단 아파트를 증여할 경우 시세를 기준으로 과세되는데, 아파트의 현재 시세는 7억 원이다. 부부끼리는 6억 원까지 세금 없이 증여할 수 있으므로 증여세는 6억 원을 초과하는 1억 원에 대해서만 과세된다.

대략 1억 원에 대해서는 1천만 원 정도의 증여세가 과세되고, 증여등기도 해야 하므로 성민 씨의 경우 취득세와 등록세로 2천만 원 정도가 소요된다. 결국 최초 증여등기시 3천만 원 정도의 비용이 소요되는 셈이다. 상당히 많은 비용이 소요되지만, 이러한 절차를 거쳐 양도할 때와 그렇지 않을 때 납부해야 하는 세금은 엄청나게 차이가 난다.

부부 공동명의로 양도소득세를 줄인다?

먼저 증여 없이 양도하는 경우 세 부담이 어느 정도인지 살펴보자. 2주택 상태에서 양도했을 때 가장 적은 세금을 부과받는 최선의 전략은 먼저 매매차익이 적은 주택을 양도하고, 남아 있는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받는 것이다.

즉 아파트를 양도하고 그 다음 단독주택을 양도한다면 아파트는 3억 원에 취득해 7억 원에 양도하는 것이 되므로 매매차익 4억 원에 대해서는 50% 세율(2010년까지는 일반세율)이 적용되고, 2억 원 정도의 세금을 부담하면 된다. 다만 단독주택은 아파트 양도 후 1주택이 되어 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 전체적으로 약 2억 원의 세금을 낸다.

그런데 이를 증여받고 7억 원에 양도할 경우에는 부과되는 양도소득세가 다르다. 7억 원에 증여를 받았기 때문에 배우자의 취득가액은 7억 원이 된다. 즉 7억 원짜리 아파트를 7억 원에 양도하는 셈이므로 양도차익은 0원이다. 양도소득세는 양도차익이 있어야 과세하는 세금인데 양도차익이 0원이므로 결국 양도소득세도 0원인 것이다.

이렇게 0원의 양도소득세를 부담하고 나서 남아 있는 단독주택을 양도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 결국 3천만 원의 비용 부담으로 2억 원의 세금을 줄이는 셈이 된다. 다만 이러한 절세 전략은 일단 부부끼리 증여를 하고 5년이 경과된 후에 양도를 해야 유효하다. 5년 이내에 양도할 경우 배우자는 7억 원의 취득가액을 인정받지 못하고 당초 소유자의 취득가액을 적용해 양도소득세를 계산하기 때문이다. 즉 증여의 효과가 무시되는 것이다. 이러한 경우 증여등기비용까지 감안하면 오히려 손해를 보는 셈이므로 각별한 주의가 필요하다.

부부 공동명의는 실익을 따져야 한다

부부간 증여는 신중해야 하고, 그 실익을 따져 진행해야 한다. 성민 씨의 경우 매매차익이 크고, 두 채의 주택을 보유해 중과세대상이 되기 때문에 절세 효과가 컸다. 반면에 매매차익도 별로 없고, 소유한 주택도 한 채밖에 안 되어 비과세 혜택을 받을 수 있다면 굳이 돈을 들여서까지 명의를 바꿀 필요는 없다. 따라서 다음의 경우에 해당될 때 부부간 증여를 해야 양도소득세를 절세할 수 있다.

첫째, 매매차익이 커야 실익이 있다. 부부간 증여는 취득가액을 증여 시점의 시세에 맞추는 효과가 있기 때문에 매매차익이 클수록 절세 효과가 크다. 다만 2009년부터 2010년까지는 2주택 중과세가 일시적으로 유예되어 절세 효과가 감소된다는 점에 유의해야 한다.

둘째, 최소 5년 이상 보유하고 양도할 것이 확실할 때 실행해야 한다. 5년 이내에 다시 양도할 때에는 오히려 손해를 볼 수 있기 때문이다.

부부간 공동명의로 상속세도 줄일 수 있다

상속세는 돌아가신 분의 재산을 기준으로 매기는 세금이다. 따라서 미리 증여해 돌아가신 분의 재산을 줄여두면 과세표준이 줄어드는 효과가 발생한다. 그래서 부부 중에 고령인 사람의 재산을 다른 배우자에게 증여하면 상속세의 과세표준이 되는 금액이 줄어들기 때문에 세금을 절세할 수 있다.

다만 기간에 제한을 두고 있다. 증여 후 10년 이내에 사망한 경우 비록 증여를 했기 때문에 본인 명의의 재산은 아니지만, 상속재산으로 간주해 상속세를 계산한다. 이는 누진세를 피해 사전에 증여하는 것을 견제하려는 취지다. 이러한 합산 규정이 없다면 상속 전에 재산을 미리 조금씩 증여해둠으로써 상속세를 피할 수 있을 것이다. 재산을 1억 원 이하로 잘게 쪼게 증여해두면 상속에 따른 증여세를 최저 세율인 10%만 부과받기 때문이다.

하지만 합산된다고 해서 꼭 실익이 없는 것은 아니다. 상속세 산정시 합산되는 재산가액의 경우 사망 시점의 시세가 아니라 당초에 증여할 때의 시세를 적용한다는 점에 유의해야 한다. 결국 시세가 상승하는 자산을 미리 증여할 경우 시세 상승분에 대해서는 과세표준에서 제외되는 효과를 볼 수 있다.

증여를 통한 상속세 절세 효과를 정리해보면, 우선 증여 후 10년이 지나서 증여한 사람이 사망할 경우 상속재산에서 제외되어 배우자공제 및 누진세공제의 혜택을 볼 수 있다. 또한 10년 이내에 사망하더라도 재산가치가 상승하는 자산을 증여할 경우 과세표준이 줄어드는 효과가 있다.

양도소득세율을 낮출 수도 있다

부동산을 2년 이상 보유했다가 팔 경우 2009년 현재 6%의 양도소득세에 35%의 누진세율이 적용된다. 누진세율이란 소득이 커질수록 높은 세율이 적용되는 구조를 가진 세율을 의미하는데, 양도소득세의 경우 매매차익이 클수록 높은 세율을 적용받는다.

예컨대 양도차익이 2천만 원인 경우 한 사람 이름으로 등기해 팔았다면 1천200만 원에 대해서는 6%의 세율을 적용하고, 1천200만 원을 넘는 800만 원에 대해서는 16%의 세율을 적용하므로 200만 원의 세금이 부과된다.

하지만 공동명의라면 2천만 원의 차익이 부부 두 사람에게 나누어져 각각의 양도차익은 1천만 원씩이고, 이에 대해 6%의 세율을 적용하므로 각 60만 원씩 120만 원의 세금만 부담하면 된다. 즉 단독명의일 때보다 세 부담이 총 80만 원이나 줄어드는 셈이다. 매매차익이 약 1억 8천만 원 이상인 경우 절세 효과는 최대 1천200여만 원까지 발생할 수 있다.

부부 공동명의, 그 밖에 이런 혜택들이 있다

종전에는 세대별로 ...