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이름:신철

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2024년 10월 <부동산, 이슈에서 벗어나기>

신철

지방공기업 개발사업 부장으로 재직 중이며 국가철도공단, 한국산업단지공단, 안양도시공사, 고양도시관리공사 등에서 부동산관련 자문위원을 맡았다.
대학에서 토목공학을 전공했고 경영학석사와 부동산학 박사학위를 받았다. 논문으로는 '부동산개발사업 사업성 분석모델에 관한연구'와 '철도시설이전사업의 효율적 개선 방안에 관한 연구'를 썼다.
리테일·대형할인점 개발업체, 건설업체 등 민간업체에서 4년, 지방공기업, 중앙공기업 등 공공기관에서 16년 이상으로 부동산 개발 분야에서 20년 이상 활동하고 있다.
도시개발사업, 공동주택개발사업, 도시재생사업, 도시계획시설사업, 택지개발사업 등을 공공사업시행 또는 민관합동개발사업방식으로 시행하였다. 최근 민관합동개발사업을 추진하면서 관련입법개정으로 사업추진이 원점에서 재검토되는 사례를 통해 부동산개발사업에 있어서 법률제정, 개정 사항도 부정적 외부효과를 크게 미칠 수 있다는 사실을 알게 되어 사업리스크(risk)를 헤지(hedge)할 방안을 고민하고 연구하게 되었다.  

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저자의 말

<부동산, 이슈에서 벗어나기> - 2024년 10월  더보기

021년 8월, “이재명 후보님, 주 화천 대유자산관리는 누구 것입니까?”라는 제목의 기사가 올라왔다. 성남 대장동 개발에 대한 의혹을 제기하는 내용이었다. 이 사건이 사회·정치적으로 반향을 일으키며 큰 이슈가 되자 국회는 반 년도 되지 않아 도시개발법 개정안을 의결하였다. 그 당시 나는 지방공기업 도시개발부 간부로 '?? ?? 복합단지 도시개발 사업'이라는 민·관 공동 PFV(project financing vehicle), 법인세법에 따른 특수목적법인, 프로젝트금융투자회사 도시개발사업을 추진하고 있었고, 기초지방자치단체에 도시개발구역 지정요청을 한 상태였다. 하지만 대장동 사건으로 개정된 법률 내용으로 해당 사업이 도시개발구역지정에서 제외되었다. 민간 참여자 선정을 위해 공모, 우선협상대상자 선정, 협약 체결, 법인 설립 등 3년 동안 추진된 절차가 한순간에 물거품으로 변해 약 86억 원 이상 투입된 비용이 매몰될 상황이 벌어졌다. 개정 법률(시행령)에는 민·관 공동 개발사업의 경우 6개월 이내에 도시개발사업 구역 지정 고시를 하지 않는다면 민간사업자 모집 절차를 재이행해야 한다는 법(시행령) 조항이 추가되었기 때문이다. 6개월 이내에 도시개발구역 지정을 받으면 될 것이라 생각할 수 있다. 그러나 기초지방자치단체는 지정권자가 '도지사'로 기초지방자치단체의 도시계획 자문, 국토교통부의 중앙토지수용위원회 심의를 거쳐 도청의 도시계획심의를 받아야 한다. 각 심의 기간은 아무리 짧아도 2개월 이상으로, 결국 6개월 내 도시개발구역 지정은 거의 불가능한 상황이었다. 추진하던 사업이 수포로 돌아가지 않게 하기 위해 도시개발법 개정안이 공포되기 전까지 지속적으로 민원을 제기한 결과 수정 입법이 2023년 7월 도시개발법 개정안으로 공포되어 본 사업을 정상적으로 추진할 수 있었다. 하지만 이처럼 부동산 이슈로 인하여 제·개정 된 법률이 수정되어 공포된 사례는 드물다. 대장동 사건이 당시 추진하던 도시개발사업에 영향을 미칠 것이라는 생각을 가져본 적은 없었다. 하지만 도시개발법이 개정되고 본 사업이 좌초될 위기까지 겪으면서 부동산 이슈가 크면 관련 법까지 제정되고 이는 부동산개발업자에게 큰 리스크가 될 수도 있다는 생각을 가지게 되었다. 부동산 이슈가 생기고 그 이슈가 크면 클수록 법률로 제·개정될 확률이 높아진다. 부동산개발에 있어서 법을 인허가 과정에서의 검토 사항으로 보는 동시에 천재지변과 같은, 어쩔 수 없는 외부효과로 여기고 있다. 예상치 못한 방향으로 제·개정된 법은 부동산개발사업추진 자체를 불가능하게 만들기도 한다. 그렇다면 부동산 이슈로 인한 법의 제·개정 사항을 미리 파악하고 리스크 헤지(risk hedge) 하여 피해를 최소화할 방법은 없을까? 부동산 이슈가 크면 사건, 사고 직후 경쟁적으로 발의되는 법안인 레커 법 현상이 일어난다. 2021년 3월 LH 사태 당시 여야가 투기 근절 법안 40여 건을 발의했다. 입법부가 사회·부동산 이슈에 빠르게 대응하는 것을 어찌할 수는 없다. 그러나 대장동 사건에 따른 도시개발법 개정이 수정 입법(재개정)된 것처럼 법안이 경쟁적으로 급하게 발의되니 부실하게 만들어지거나 기존 법들과 내용이 중복될 가능성이 크다는 문제점이 있다. 부동산개발사업은 일반적으로 개발기획, 사업타당성조사, 규모 설계, 재원 조달, 분양, 착공, 준공, 정산 등의 여러 절차를 따르며 각 절차에 오랜 시간이 소요된다. 이러한 절차를 거치며 부동산 이슈에 따른 입법의 흐름을 검토해 보면 부동산정책의 방향과 부동산 시장 상황을 유추해 볼 수 있다. 따라서 부동산개발사업 추진 시 입법사항이 초기 법률검토만이 아닌 사업 전반에 대해서 모니터링하는 것이 중요하다. 이 책에서는 부동산 법률이 재·개정된 굵직한 사건들을 되돌아보며 어떻게 모니터링할지 알아보고자 한다. 1장과 2장은 부동산개발 이슈에 따라 규제가 강화되거나 완화된 법률 제·개정 흐름(대부분 강화)을 분석하였다. 3장에서는 부동산개발금융 이슈에 따라 전통적인 재원조달 방식의 한계를 극복하는 방향으로 법률이 제·개정되는 흐름을 분석하였다. 4장에서는 부동산 관리 이슈에 따라 공급자 중심에서 수요자 중심으로 법률이 제·개정되는 흐름을 분석하였다. 5장에서는 부동산 이슈에 따라 법률이 제·개정되는 메커니즘을 검토하여 부정적 외부효과를 수반하는 이슈에 대해 리스크를 헤지하는 방향성을 제시하였다. 그리고 이 책을 집필하는 데 도움을 주신 이현근, 조명호, 김영균, 정재영 박사님께 감사드린다. 항상 나를 응원해 주시는 부모님과 가족, 아내 최미정과 딸 서연, 아들 승헌 그리고 강정규 교수님, 박대희 님, 강연경 님, 한국문화사 진나경 님을 비롯한 출판관계자 여러분에게도 깊은 감사의 말씀을 전한다. 2024년 4월

- 프롤로그
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